路線価 (2023) 千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後4214 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 山武郡九十九里町千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番
価格時点	2023 年
駅名	東金駅 から 9800m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	179万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	179万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,432 円／坪 1平米 8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は九十九里町や隣接市の沿岸地域や価格水準を同じくする住宅地域を圏域とする。需要者は町内在住者や地縁・血縁のある個人が中心だが、県内や県外からの需要者も見られる。需要は依然として低迷しており地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１８０万円前後、新築の戸建物件はほとんど見られず中古の戸建では５００万円から７００万円台までが多い。 (2) ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、九十九里町及びその周辺市町の圏域に存する住宅地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約６１．０％（うち町内は約２４．４％）、取引件数は微増。③需給動向：中古住宅及び更地の取引が主流であり、分譲取引は非常に少ない。古家付きの土地値取引及び割安な更地取引も多くみられる。④中心価格帯：更地で坪当たり２．５万円～３万円が需要の中心と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 真亀川近くの周辺には未利用地が多くみられる戸建住宅地域である。収益還元法は、ＪＲ駅から遠く交通利便性に劣ること等から賃貸市場における需要や供給に乏しく賃貸を想定することが困難であるため適用しない。一方、比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎としており実証的で規範性は高い。よって比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は基準容積率１００％の最寄駅から遠い戸建住宅地である。自己使用ニーズの高いエリアで確実な賃貸ニーズを見込むことは困難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東金駅南東方
距離	9800 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山武郡九十九里町千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	22 m
面積	208 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　３．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)九十九里海岸と真亀川にはさまれた古くからの住宅地域である。高齢化と人口減少により地価は弱含みで推移している。今後も現況のまま推移するものと予測される。 (2)今後も現状である戸建住宅地域として推移するものと予測するが、別荘地の需要は低く、隣接市町を含め競合物件は多く、住宅地域の熟成度はより低くなるものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,432 円 1平米 8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 2万8,762円 1平米 8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,432円 1平米 8,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万8,762円 1平米 8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)漁業と観光の町として発展してきたが、人口減少・高齢化によりかつての面影はない。宅地需要も少なく地価は下落傾向が続いている。 (2)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。
地域要因
(1)河川と海岸に挟まれた既成住宅地域で、地域的な変化はほとんど見られない。依然として需要は減少傾向にある。 (2)真亀川に近い戸建住宅地域であり、特別の変動はないが、最寄駅から遠く、人口減少及び過疎地域の指定も相まって地価は継続して下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231086490 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡九十九里町
地域	千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万960 円／平米 3万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	1万396 円／平米 3万4,369 円／坪
標準価格 平米 坪	8,521 円／平米 2万8,170 円／坪
査定価格 平米 坪	8,610 円／平米 2万8,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231086178 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡九十九里町
地域	千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,778 円／平米 2万5,714 円／坪
推定価格 平米 坪	7,441 円／平米 2万4,600 円／坪
標準価格 平米 坪	8,465 円／平米 2万7,985 円／坪
査定価格 平米 坪	8,550 円／平米 2万8,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231086490 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡九十九里町
地域	千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,740 円／平米 3万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,452 円／平米 3万7,860 円／坪
標準価格 平米 坪	9,976 円／平米 3万2,981 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231087001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡白子町
地域	千葉県山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,364 円／平米 2万7,651 円／坪
推定価格 平米 坪	8,072 円／平米 2万6,686 円／坪
標準価格 平米 坪	8,497 円／平米 2万8,091 円／坪
査定価格 平米 坪	8,580 円／平米 2万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情