路線価 (2023) 千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑1698-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 長生郡長生村千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
価格時点	2023 年
駅名	八積駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	336万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	336万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,606 円／坪 1平米 1万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長生村内とＪＲ外房線の茂原駅，八積駅，上総一ノ宮駅郊外における広域的な圏域である。需要者の中心は長生村居住者が中心であり、新興住宅地域として概ね熟成しつつあり、需給関係は比較的安定している。駅接近性の優位性があるものの、商店街等の便益施設への接近条件は普通で、人口減少及び長生郡内における郊外住宅地域の土地需要は弱い。土地は２３３㎡程度で３３６万円前後、新築の戸建物件は１８３６万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は長生村内のほか隣接町及び周辺市郊外部の住宅地域である。主たる需要者は同村及び隣接市町の個人や県外からの移住を目的とした個人も含まれる。同一需給圏においては周辺市中心部と比較して取引総額が嵩まないため、土地の取引規模も１５０㎡～５００㎡超まで様々であり需要の中心となる価格帯は見出しにくい。同一需給圏においては中古建物付きの物件の取引が比較的多いが、中心となる取引価格帯は数百万円～１０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、民間宅地開発後の快適性をより重視する自己利用目的の戸建住宅を主とする住宅地域で、地域内及び周辺背後では収益物件が少ない。賃貸市場が未成熟で適切な賃料水準の把握が困難なほか、適切な賃貸に基づく収益事例の把握が困難であることから収益還元法を適用しなかった。よって、最寄駅が同じ八積駅で類似性の高い事例を採用して求めた精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は立地等の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である自己使用目的の個人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八積駅北方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長生郡長生村千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
標準地の範囲
東	15 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.2 m
奥行き	20.5 m
面積	233 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路に近接した比較的新しい戸建住宅地域
街路	基準方位北、　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内で便益性も良く、良好な居住環境を維持していくと予測する。接近・便益性は村内の他の地域と比べると優るが、需要増加は認められず、人口減少及び高齢化率の高位により、地価下落の傾向が続くと予測する。 (2)最寄駅徒歩圏の住宅地域であるが、自家用車利用が中心であるため、優位性は低い。また長生村の人口は減少傾向にあり高齢化率も上昇傾向にあることから、住宅地需要は低調であり、地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,606 円 1平米 1万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地取引件数は、年間約３５０件前後で安定している。茂原市との比較・選別化が進み二極化が認められ、地価は継続的に弱含みで推移している。 (2)村内の人口の減少傾向等を背景として、地価は弱含みで推移している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の戸建住宅地域であるが、商店街等の便益性は普通で、茂原市郊外住宅地域との選別優位性は依然低く、ゆるやかな地価下落が把握される。 (2)駅徒歩圏に位置する住宅地域である。八積駅では駅前広場の整備等が行われたものの、当該整備による影響は限定的であると思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231084357 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡長生村
地域	千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,814 円／平米 4万2,363 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,284 円／平米 4万611 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,756 円／平米 4万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231084357 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡長生村
地域	千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,221 円／平米 4万403 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,967 円／平米 4万6,175 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231084357 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡長生村
地域	千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万706 円／平米 3万5,394 円／坪
推定価格 平米 坪	1万253 円／平米 3万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,438 円／平米 4万4,426 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231084357 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡長生村
地域	千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,745 円／平米 3万8,829 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,698 円／平米 3万8,674 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,682 円／平米 4万5,233 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231084357 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡長生村
地域	千葉県長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,096 円／平米 3万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,670 円／平米 4万1,887 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,188 円／平米 4万6,906 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情