路線価 (2023) 千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添3089-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 長生郡白子町千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
価格時点	2023 年
駅名	八積駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	279万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	279万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円／坪 1平米 1万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白子町内一円と隣接の茂原市、大網白里市、長生村で、ＪＲ外房線の茂原駅、八積駅、本納駅等の郊外に広がる圏域である。需要者の中心は同一需給圏内のうち町内居住者が中心で、土地取引件数はここ数年概ね同水準で推移しており、需給関係は安定的である。駅までの接近・便益性がやや劣る郊外であるが、幸治中心地区で土地需要及び市場性は普通である。土地は２６１㎡で２７９万円前後。新築の戸建物件は１７７９万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は白子町内の住宅地域を中心に周辺市町も含まれる。需要者は白子町内に居住する一次取得者層が中心であり他県からの転入はほとんど見られない。新型コロナウイルス感染症による影響等は限定的であるものの需要は弱含みで地価は下落傾向で推移している。画地規模がまちまちであり需要の中心となる価格帯の把握は困難だが、土地は概ね１０，０００円／㎡前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、駅から遠く離れた戸建住宅を中心に、中規模一般住宅等が混在する賃貸需要が弱い農家住宅地域で、賃貸市場が未成熟で適切な賃料水準の把握が困難なほか、収益性よりも快適性がより重視される地域であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格を再吟味した結果、類似の適切な取引事例を複数採用しており精度信頼性が高く妥当と判断する。よって、この比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅の多い住宅地域で周辺に店舗や宿泊施設等も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性は見込めず、適切な賃料水準の把握が困難であること、また地域柄、共同住宅等の想定は非現実的であること等から収益還元法は非適用とした。取引は自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地からの検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八積駅北東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長生郡白子町千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	21.8 m
面積	261 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	海岸線に比較的近接している
街路	基準方位北　　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)九十九里海岸の沿岸部に位置する既成の住宅地域である。津波に対する心理的な不安は多少残っており、住宅地に対する需要は低調である。今後とも地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)九十九里海岸の沿岸部に位置し、宿泊施設等も混在する住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。人口減少、高齢化率上昇の影響もあり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数は、年間４５０件前後で安定的である。白子町は、民宿・テニスの海岸線沿いの観光産業町であり、コロナ禍の影響が多少認められる。 (2)人口減少、高齢化の進行等を背景に地価は弱含み傾向が継続している。コロナ禍による影響は少なく限定的なものにとどまっている。
地域要因
(1)幸治地区中心の戸建住宅地域で、駅への接近条件の劣勢とともに海岸沿岸部の土地需要は継続的に依然低く、地価は昨年と同程度の微減が認められる。 (2)一般住宅、農家住宅の他に宿泊施設等も混在する地域で、地域要因に特段の変動はないが地価は弱含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231087001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡白子町
地域	千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万837 円／平米 3万5,827 円／坪
推定価格 平米 坪	1万368 円／平米 3万4,277 円／坪
標準価格 平米 坪	1万368 円／平米 3万4,277 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231087001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡白子町
地域	千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,678 円／平米 3万1,995 円／坪
推定価格 平米 坪	9,250 円／平米 3万581 円／坪
標準価格 平米 坪	1万244 円／平米 3万3,867 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231087001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡白子町
地域	千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,360 円／平米 3万944 円／坪
推定価格 平米 坪	9,149 円／平米 3万247 円／坪
標準価格 平米 坪	1万143 円／平米 3万3,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231087001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡白子町
地域	千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,912 円／平米 3万9,381 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,385 円／平米 3万7,639 円／坪
標準価格 平米 坪	1万551 円／平米 3万4,882 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231087001 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	長生郡白子町
地域	千葉県長生郡白子町幸治字塩濱添３０８９番２９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,459 円／平米 2万7,965 円／坪
推定価格 平米 坪	8,093 円／平米 2万6,755 円／坪
標準価格 平米 坪	9,954 円／平米 3万2,908 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情