路線価 (2023) 千葉県夷隅郡御宿町久保字南側2118 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 夷隅郡御宿町千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
価格時点	2023 年
駅名	御宿駅 から 620m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (532 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (532 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御宿駅を中心とするＪＲ外房線の各駅圏内の住宅地域である。旧来の住宅が多く地縁的傾向も強く、需要者は地元出身者が大半であるが、一部に町外からの転入者も見られる。人口減と老齢化に伴い宅地需要は低迷しており、地価も引き続き下落傾向で推移している。画地規模はまちまちであり、土地は５００㎡で１０００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ外房線沿線のうち御宿町を中心に隣接市町における農家住宅を中心とする既存の住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する地縁的選考性を有する一次取得者が中心となっているが、一部、移住希望者もみられる。少子高齢化等により需要はやや低調である。需要の中心となる価格帯は、取引規模は５３０㎡程度で、総額は１，０００万前後である。中古住宅の取引需要も認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 従来からの一般住宅地域で、賃貸需要が弱く土地価格に見合う賃料収入は見込めず収益事業を目的とする取引が非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は地域類似性が高い事例を重視しており信頼性が高い。自己使用目的の住環境を重視した取引が行われる地域であることから、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	御宿駅北東方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	160.9 坪 (532 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する旧来の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	夷隅郡御宿町千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	23 m
面積	530 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　３．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の住宅地域であり、特段の変動要因はなく現状の住環境を維持すると予測する。地価はやや下落傾向にある。 (2)近隣地域は、一般住宅と農家住宅等の混在する旧来の住宅地域で、地域要因の大きな変動はなく当面は現状が維持されると予測される。人口減少に伴い需要はやや弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口流出と老齢化で地価は全般的に下落基調にあるが、テレワークの影響で、立地の優る地域では都心方面からの需要増が見られる。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。御宿町の人口は減少傾向で、需要はやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧来の一般住宅地域で特段の変動要因は見あたらない。駅徒歩圏内であるが、宅地需要は弱く、地価は弱含みで推移している。 (2)地域要因の特段の変動はないものの、人口減少に伴い地域経済も衰退傾向であり、地価はやや下落傾向にて推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	夷隅郡御宿町
地域	千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,179 円／平米 7万6,630 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,642 円／平米 7万1,548 円／坪
標準価格 平米 坪	2万113 円／平米 6万6,494 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	夷隅郡御宿町
地域	千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万305 円／平米 6万7,128 円／坪
推定価格 平米 坪	2万122 円／平米 6万6,523 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,903 円／平米 6万5,799 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	夷隅郡御宿町
地域	千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万527 円／平米 6万7,862 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,964 円／平米 6万6,001 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,766 円／平米 6万5,346 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	夷隅郡御宿町
地域	千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万758 円／平米 6万8,626 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,565 円／平米 6万4,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,803 円／平米 6万5,469 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310906787 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	夷隅郡御宿町
地域	千葉県夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,245 円／平米 4万7,094 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,376 円／平米 4万7,527 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,267 円／平米 6万391 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情