路線価 (2023) 東京都千代田区三-町6-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区三番町６番２５
価格時点	2023 年
駅名	半蔵門駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 856万2,540 円
1平米当たり	1平米 259万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (969 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,104万2,040 円 1平米 334万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (969 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,100万8,980 円／坪 1平米 333万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千代田区及びその周辺区の、優れた環境と利便性を兼ね備えた高級共同住宅地域一円である。需要者は、大手マンションディベロッパー、賃貸マンションの建築を目的とする不動産会社、学校法人等である。高級住宅地域として名声のある番町地区の一角にあって、景気動向如何に関わらず高額所得層を中心として根強いマンション需要がある。中心となる価格帯は画地規模にもよるが、土地の場合で２０億円～５０億円程度である。 (2) 同一需給圏は、番町地区を中心とした東京都心部に存する高級住宅地域一円と把握する。需要者は、資金力のある大手マンションデベロッパーが中心であるが、都心回帰を進める大学等も需要者となり得る。当該地域のマンションの購入者は高額所得者層であり、高級マンションの堅調な需要に支えられてマンション適地の需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。取引価格は規模によりバラツキがあるが、一定規模のもので数十億円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれもマンション開発が可能な地域に所在する事例であり、開発法試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近のマンション開発に当たっての実態を反映しており、規範性が高いと思料する。よって、比準価格と開発法による価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は資金力のある大手マンションデベロッパーであり、大規模画地はマンション用地として取引されることが多い。それゆえ当該主たる需要者は主に事業採算性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。一定規模を有する取引事例を採用していることを踏まえ、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	半蔵門駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	293.1 坪 (969 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区三番町６番２５
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	50 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)すでに高層共同住宅、高層事務所、学校等が混在する地域として熟成しているが、富裕層にマンションの人気が高いエリアであることから、今後も建替えにより高層マンションの建設が進むと予測する。 (2)地域の名声の高い高級住宅地域であり、今後も高級住宅地域として推移すると予測する。高級分譲マンションの販売が引き続き概ね好調であることから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,087万6,740 円 1平米 329万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,124万400 円 1平米 340万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,087万6,740円 1平米 329万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 1,071万1,440円 1平米 324万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,124万400円 1平米 340万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 1,071万1,440円 1平米 324万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)富裕層による高級マンション需要が引き続き旺盛であり、ディベロッパーの土地取得意欲も非常に強い状況にある。 (2)都心好立地の高級マンション需要は底堅く、立地稀少性の高さから、マンション開発素地としての地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区三番町６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	203万3,713 円／平米 672万3,455 円／坪
推定価格 平米 坪	222万8,223 円／平米 736万6,505 円／坪
標準価格 平米 坪	352万100 円／平米 1,163万7,451 円／坪
査定価格 平米 坪	352万 円／平米 1,163万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区三番町６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	394万9,461 円／平米 1,305万6,918 円／坪
推定価格 平米 坪	361万8,579 円／平米 1,196万3,022 円／坪
標準価格 平米 坪	337万8,692 円／平米 1,116万9,956 円／坪
査定価格 平米 坪	338万 円／平米 1,117万4,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区三番町６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	582万5,387 円／平米 1,925万8,729 円／坪
推定価格 平米 坪	568万3,994 円／平米 1,879万1,284 円／坪
標準価格 平米 坪	299万9,469 円／平米 991万6,245 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区三番町６番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	414万1,288 円／平米 1,369万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	439万1,491 円／平米 1,451万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	309万4,779 円／平米 1,023万1,339 円／坪
査定価格 平米 坪	309万 円／平米 1,021万5,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	553 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情