路線価 (2023) 東京都千代田区紀尾井町3-27外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区紀尾井町３番２７外
価格時点	2023 年
駅名	永田町駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 538万8,780 円
1平米当たり	1平米 163万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	11億3,000万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 697万5,660 円 1平米 211万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	11億2,000万 円 (535 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円／坪 1平米 210万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、紀尾井町地区を中心とし、麹町・平河町・番町等に広がる東京都心部のやや商業性も有する高級住宅地域である。土地に対する典型的な需要者は賃貸共同住宅経営を前提とした不動産業者、富裕層等が中心である。根強い需要に対し、用地が希少で供給は限定的であること等も相俟って都心部住宅地価は上昇傾向となっている。需要の中心価格帯は、規模にもよるが数億から十億円程度である。 (2) 同一需給圏は紀尾井町、平河町、番町、九段など主に区西部の居住環境良好な住宅地域一帯、さらには区域の商業地域背後の住宅利用が可能な圏域にも広がりを有する。需要者は賃貸経営を目的とする不動産業者、一般事業法人、個人を含む投資家などが中心となる。良好な居住環境と、立地稀少性とを併せ持つ地域であり、需要は底堅いものと考えられ、地価は上昇を示している。取引の中心価格帯は４００㎡程度の画地で、８億円～１０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場において成立した実証的な価格である。また、収益価格は対象地上に中層の共同住宅の建設を想定して求められた価格である。住宅素地需要が高いなか求められた比準価格に対して、賃料水準が地価水準に比べて相対的に低く収益価格は低位に留まったものと思料する。本件では、地域特性等を勘案し、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 理論的価格である収益価格は比準価格に比して低位に試算されたが、想定建物の消化し得る容積率が低いことに起因しているものと考えられる。対象標準地については収益性に着目する需要者も存在する一方で、その立地希少性から、むしろ市場性を重視する需要者層が厚いものと考えられる。以上を踏まえて、本件では需給バランスも考慮して、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	永田町駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	161.8 坪 (535 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層のマンション、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区紀尾井町３番２７外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	歴史ある高台の住宅地で、事務所等も見られる。
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第一種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)やや商業地的傾向も有する高級住宅地域である。地域内に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。賃料は概ね横ばいであるものの利回りの低下傾向等により地価は上昇傾向にある。 (2)古くからの高級住宅地域であり、周辺には事務所や外国の大使館なども混在している。地域内で特段の開発計画なども見られず、地域的には当面、現在の性格を維持するものと考えられる。地価は上昇を予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 743万8,500 円 1平米 225万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 737万2,380 円 1平米 223万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 737万2,380円 1平米 223万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。 (2)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しがより鮮明となって来ている。
地域要因
(1)地域要因による特段の変動はない。 (2)高台の古くからの高級住宅地域である。在宅勤務は社会に浸透し、より優れた住環境を求める需要者が増加。地価は上昇を示している。
個別的要因	(1)個別的要因による特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区紀尾井町３番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	203万3,713 円／平米 672万3,455 円／坪
推定価格 平米 坪	222万8,223 円／平米 736万6,505 円／坪
標準価格 平米 坪	222万8,223 円／平米 736万6,505 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区紀尾井町３番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万6,018 円／平米 663万1,896 円／坪
推定価格 平米 坪	204万8,144 円／平米 677万1,164 円／坪
標準価格 平米 坪	226万8,155 円／平米 749万8,520 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	美観地域重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区紀尾井町３番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	290万282 円／平米 958万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	298万4,390 円／平米 986万6,393 円／坪
標準価格 平米 坪	246万2,368 円／平米 814万589 円／坪
査定価格 平米 坪	246万 円／平米 813万2,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区紀尾井町３番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	268万5,111 円／平米 887万6,977 円／坪
推定価格 平米 坪	260万2,492 円／平米 860万3,839 円／坪
標準価格 平米 坪	199万5,776 円／平米 659万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	200万 円／平米 661万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	590 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情