路線価 (2023) 北海道釧路市中鶴野58-4312 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 釧路市
北海道釧路市中鶴野５８番４３１２
(釧路)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅のほか空地も見られる郊外の住宅地域)
- 新大楽毛駅 から 4600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
北海道
釧路市北海道釧路市中鶴野５８番４３１２
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 新大楽毛駅 から 4600m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
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| 調査実施日 | 2022年12月01日
|
| 鑑定評価額 総額 |
133万 円
(198 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万2,150 円
1平米 6,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月07日
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| 調査実施日 | 2022年12月23日
|
| 鑑定評価額 総額 |
135万 円
(198 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万2,481 円／坪
1平米 6,800 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は当市西方郊外に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住者が大半を占める。開発可能な市街化調整区域であり地理的範囲は狭く隔絶された地域性が認められる。想定される需要者層は限定される地域である。相対的に人気がある地域と比較すると利便性や品等は劣り地価は弱含みである。今後の動向を注視する必要がある。土地にあっては総額１００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は中鶴野地区を中心とした市街化調整区域内の住宅地や市街化区域内の価格水準低位の住宅地の範囲と判断される。旧造成事業法により住宅等の建築は可能であるが、市街地との連続性がなく需要自体は低い、安価な土地を求める需要層が多いことから、住宅地としての市場競争力は低い地域となっている。中心となる価格帯は総額１００万円付近を中心に１５０万程度までの範囲内で、新規に住宅を建築する需要は少なく空地の多い状況となっている。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であることから、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格を採用するものの、市場性を勘案し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格からの検討はできなかった。 (2) 一手法の適用になったが、求められた試算価格について再検討をこなう。比準価格は中鶴野地区を含む市街化調整区域の取引事例を含んで、各試算値にウェート付けをおこない求めたもので、信頼性が高いものと判断される。収益価格は地域特性が戸建住宅地であり、収益性に馴染まない地域のため適用は断念した。よって、比準価格を採用し、地域の不動産需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、価格牽連性を有する公示地は見いだせなかった。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 新大楽毛駅北東方
|
| 距離 | 4600 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
59.9 坪
(198 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.5 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 一般住宅のほか空地も見られる郊外の住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
釧路市北海道釧路市中鶴野５８番４３１２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 230 m
|
| 西 | 70 m
|
| 南 | 50 m
|
| 北 | 180 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 12 m
|
| 奥行き | 16.5 m
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| 面積 | 200 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 開発可能な市街化調整区域
|
| 街路 | 基準方位北、８ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)周辺市街地との比較において相対的な割安感から相応の取引は存在するが、想定される需要は比較的限定され、地価動向は弱含みで推移すると予測する。 (2)周囲の幹線道路整備や下水道整備により環境等の向上もあるが市街地との連続性がなく、利便性が見劣り、他の住宅地と比較して競争力は低く、現状維持の状況が継続するものと予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万2,150 円
1平米 6,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万2,481 円
1平米 6,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2万2,150円 1平米 6,700円 |
前年から次年への変動率 
-1.5 ％
|
|
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2022年 |
1坪 2万2,481円 1平米 6,800円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2万2,481円 1平米 6,800円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 2万2,481円 1平米 6,800円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。 (2)釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向である。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)不動産取引は低調であり、地価は弱含みである。 (2)道路整備等、周辺環境は良化しているが、市街地連続性に欠け、利便性が見劣るなど、不動産需要は低い傾向にある。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市中鶴野５８番４３１２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,566 円／平米
2万1,707 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,787 円／平米
2万2,438 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,787 円／平米
2万2,438 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,960 円／平米
2万3,010 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市中鶴野５８番４３１２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,024 円／平米
1万9,915 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,226 円／平米
2万583 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,226 円／平米
2万583 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,380 円／平米
2万1,092 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市中鶴野５８番４３１２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
5,556 円／平米
1万8,368 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,776 円／平米
2万2,401 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,776 円／平米
2万2,401 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,950 円／平米
2万2,977 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1231671206 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市中鶴野５８番４３１２ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,537 円／平米
2万1,611 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,440 円／平米
2万1,291 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,571 円／平米
2万1,724 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,740 円／平米
2万2,282 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1231651206 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 釧路市 |
| 地域 | 北海道釧路市中鶴野５８番４３１２ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,361 円／平米
2万1,029 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,206 円／平米
2万517 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,333 円／平米
2万937 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,490 円／平米
2万1,456 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |