路線価 (2023) 東京都千代田区大手町1-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区大手町１丁目１１番外
価格時点	2023 年
駅名	竹橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 3,329万1,420 円
1平米当たり	1平米 1,007万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (6119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,661万4,600 円 1平米 1,410万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (6119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,628万4,000 円／坪 1平米 1,400万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として大手町ほか大丸有地区に国際競争力を備えた大手企業本社等が集積するオフィス街地域であり、そのほか都心５区など大規模事務所ビルが高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は高い資金調達力を有する国内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、一棟全体の取引はみられず、区分建物や共有持分等の如何、さらには取引意思決定に至るまでの経緯等によって価格帯は大きく分散し、一様ではない。 (2) 同一需給圏は概ね千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の業務高度商業地域及びその周辺の商業地域である。主たる市場参加者は大手企業のほか国内外の機関投資家等が中心である。コロナ禍の影響により賃貸オフィスの賃料水準は弱含みであるものの空室率は概ね横ばい傾向であり、良好な金融環境を背景に土地需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、規模、立地等により幅広く、数百億円～数千億円規模と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は大手企業本社が高度に集積するオフィス街地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、周辺の企業業種や集積度のほか、地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。 (2) 主たる市場参加者は、収益性を重視するほか業務利便性や市場性等を考慮の上意思決定をすると思われる。収益還元法では類似性の高い賃貸事例を多数収集し検討することが可能であったが、取引事例比較法では希少性の高い不動産であるがゆえに類似性の高い取引事例を豊富に収集することが困難であった。以上より、収益価格を重視して比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	竹橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1850.9 坪 (6119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	22F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区大手町１丁目１１番外
標準地の範囲
東	125 m
西	50 m
南	0 m
北	105 m
標準的使用
標準的使用	高層の事務所地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	70 m
面積	6300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	皇居を望む高層事務所地域
街路	４０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大手企業本社等が集積するオフィス街であり、ウィズコロナのもと働き方が多様化するかで、再開発事業をはじめとした大型オフィスの新規供給が続いており、地価は暫し一進一退の不透明な状況が続くと予測する。 (2)対象標準地上の建物の建替が完了し最寄駅直結の出入口が現在整備中である。商業地域としての熟成度は今後高まることが予想され、地価は今後やや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計制度を活用した超高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,859万8,200 円 1平米 1,470万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,058万1,800 円 1平米 1,530万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,859万8,200円 1平米 1,470万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 4,628万4,000円 1平米 1,400万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,058万1,800円 1平米 1,530万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4,628万4,000円 1平米 1,400万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。 (2)円安や地政学リスク等に伴い資材、原油価格は高騰しているが、国内の金融環境は良好であり、不動産に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)本社ビル建替え事業が完了し、交通インフラ整備や防災性能、環境性能を兼ね備えた国際競争力のある地域へと機能更新が進んでいる。 (2)コロナ禍に伴うオフィスの集約化の動きもあり、賃料水準はやや弱含みであるが、投資対象としての需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、大手町の端に位置するが、市場競争力は大型オフィス用地として標準的である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	1,441万7,125 円／平米 4,766万3,015 円／坪
査定価格 平米 坪	1,600万 円／平米 5,289万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,014万7,392 円／平米 3,354万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	1,009万7,650 円／平米 3,338万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	1,387万398 円／平米 4,585万5,536 円／坪
査定価格 平米 坪	1,540万 円／平米 5,091万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,620万1,527 円／平米 8,662万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	2,299万4,139 円／平米 7,601万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	1,373万6,045 円／平米 4,541万1,365 円／坪
査定価格 平米 坪	1,530万 円／平米 5,058万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	1650 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区大手町１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,454万5,239 円／平米 8,114万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	2,215万9,534 円／平米 7,325万9,419 円／坪
標準価格 平米 坪	1,238万6,548 円／平米 4,094万9,928 円／坪
査定価格 平米 坪	1,380万 円／平米 4,562万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	1400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	北
側道幅員2	22 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情