路線価 (2023) 東京都千代田区神田錦町2-7-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
価格時点	2023 年
駅名	竹橋駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 340万5,180 円
1平米当たり	1平米 103万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 439万6,980 円 1平米 133万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 439万6,980 円／坪 1平米 133万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 大手町地区に近い地域であり大手町地区に本社を構える大企業や政府系機関等の関連会社、関連団体及びこれら企業等との取引先が事務所ビルの主要な需要層である。規模の小さなビルは築年の古いビルが多く、家賃水準はやや停滞しているものの立地の希少性から安定した事務所需要は認められる。大手町に近く周辺において再開発事業などが伸展しており潜在的な収益力の高い地域である。土地は総額で数億円台前半が中心である。 (2) 同一需給圏は主として神田錦町など神田・神保町地区の主要道路背後に中小規模の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、そのほか都心部に中小規模事務所等が建ち並ぶ商業地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産会社、事業会社のほか、個人事業主や個人投資家等となり、投資目的の取引、投資用マンション素地、中小企業の自社ビル利用としての需要もあり、土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～１０億円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 都心不動産の人気と総額的な値頃感から投資ファンドの他、中小の事業法人や個人投資家など幅広い土地需要が見込める地域である。マンション素地、事務所用地の需要は比較的強く、複数の画地をまとめて取引するケースも認められる地域である。また、再開発事業素地を除くと土地取引はさほど多くはなく希少性による買い進みは考えられる。比準価格と収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 対象標準地は神田錦町地区に中小規模の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性や業務利便性のみならず、住宅地への移行状況をもとに意思決定をしている。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	竹橋駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	105 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路背後の中層の店舗兼事務所等の建ち並ぶ地域
街路	６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション建築も認められる地域であるが大手町にほど近く事務所需要が中心であり周辺では再開発も伸展している。コロナ禍の影響は受けているものの単価、総額の観点から不動産売買需要は堅調に推移すると予測する。 (2)大手町地区にほど近く、業務利便性のみならず都心生活の利便性も高いことから、共同住宅への建替えが散見される。用途多様性のある地域であるが故に各需要に即応して、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 485万9,820円 1平米 147万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)大手町に近接する立地条件にありながら、地価水準がやや低位であったこともあり、ウィズコロナのもと再度地価上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、規模がやや小さいものの、市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	182万4,598 円／平米 603万2,121 円／坪
推定価格 平米 坪	185万9,265 円／平米 614万6,730 円／坪
標準価格 平米 坪	152万5,238 円／平米 504万2,437 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	253万9,932 円／平米 839万7,015 円／坪
推定価格 平米 坪	257万8,031 円／平米 852万2,970 円／坪
標準価格 平米 坪	151万8,275 円／平米 501万9,417 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	212万7,303 円／平米 703万2,864 円／坪
推定価格 平米 坪	213万1,474 円／平米 704万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	156万376 円／平米 515万8,603 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	176万209 円／平米 581万9,251 円／坪
推定価格 平米 坪	173万4,575 円／平米 573万4,505 円／坪
標準価格 平米 坪	121万450 円／平米 400万1,748 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	264万8,712 円／平米 875万6,642 円／坪
推定価格 平米 坪	265万1,309 円／平米 876万5,228 円／坪
標準価格 平米 坪	152万8,132 円／平米 505万2,004 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情