路線価 (2023) 東京都千代田区霞が関1-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
価格時点	2023 年
駅名	虎ノ門駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 3,540万7,260 円
1平米当たり	1平米 1,071万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3985 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,892万8,800 円 1平米 1,480万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3985 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,859万8,200 円／坪 1平米 1,470万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千代田区・中央区・港区を中心とする業務高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場企業、金融機関及び投資法人等が中心である。隣接する虎ノ門・神谷町地区では複数街区で再開発事業により超高層オフィスビルへの建替えが竣工・進捗中であるが、オフィス床需要はテナント側の慎重な姿勢が窺える。取引の中心となる価格帯は、街区ごと等の大規模地の取引が中心であることから、土地の場合で数百億円以上となる。 (2) 同一需給圏は、大規模事務所が高度に集積する当区及び隣接区の業務高度商業地域。主な需要者は、不動産ファンド、不動産事業会社及び機関投資家等であるが、何れも特に高い資金調達能力を有する優良企業が想定される。供給は限定的であり、取引物件の希少性・市場選好性は高いものと判断されるが、需要の中心となる価格帯は、立地・規模等に加え、取引当事者の属性・能力により一様ではなく、その把握が困難であると判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域に所在する高層店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、国内有数の優良企業による自社ビル保有目的もあり、収益性以外の外部効果も考慮される面がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、市場において成立した規範性の高い業務高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	虎ノ門駅北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1205.4 坪 (3985 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	17F
地下階数	B2
周辺の利用状況	大規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
標準地の範囲
東	180 m
西	0 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)虎ノ門・虎ノ門ヒルズ・神谷町の各駅周辺において大規模な再開発が進行中であり、将来的には周辺地域一帯の優良なオフィス集積度が増し、オフィス街としての位置づけがさらに高まると予測する。 (2)周辺においては開発計画が散見されるが、いずれも事務所利用を中心とした高度利用が予定されており、今後も業務高度商業地域として推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計制度による高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5,091万2,400 円 1平米 1,540万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5,157万3,600 円 1平米 1,560万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5,091万2,400円 1平米 1,540万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 4,826万7,600円 1平米 1,460万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5,157万3,600円 1平米 1,560万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 4,826万7,600円 1平米 1,460万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大による社会経済活動への影響は限定的であり、市場は堅調に推移している。
地域要因
(1)事務所床需要が縮小傾向にあり、オフィスビルの空室率は上昇しているが、周辺地域の再開発が進捗しており投資家の取得意欲は強い。 (2)地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回復基調を受けて、地価は緩やかな上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,731万2,307 円／平米 5,723万4,487 円／坪
推定価格 平米 坪	1,677万9,621 円／平米 5,547万3,427 円／坪
標準価格 平米 坪	1,392万4,997 円／平米 4,603万6,040 円／坪
査定価格 平米 坪	1,520万 円／平米 5,025万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	北西
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,014万7,392 円／平米 3,354万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	1,009万7,650 円／平米 3,338万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	1,402万4,514 円／平米 4,636万5,043 円／坪
査定価格 平米 坪	1,530万 円／平米 5,058万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＦＪＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,287万159 円／平米 4,254万8,746 円／坪
推定価格 平米 坪	1,323万523 円／平米 4,374万109 円／坪
標準価格 平米 坪	1,797万6,254 円／平米 5,942万9,496 円／坪
査定価格 平米 坪	1,960万 円／平米 6,479万7,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,594万3,254 円／平米 5,270万8,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1,293万1,750 円／平米 4,275万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	1,347万573 円／平米 4,453万3,714 円／坪
査定価格 平米 坪	1,470万 円／平米 4,859万8,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	10.7 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都千代田区霞が関１丁目１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	923万8,605 円／平米 3,054万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	936万7,945 円／平米 3,097万426 円／坪
標準価格 平米 坪	1,513万3,998 円／平米 5,003万2,997 円／坪
査定価格 平米 坪	1,650万 円／平米 5,454万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情