路線価 (2023) 東京都千代田区丸の内3-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区丸の内３丁目２番外
価格時点	2023 年
駅名	東京駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 6,443万3,940 円
1平米当たり	1平米 1,949万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (9827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8,860万800 円 1平米 2,680万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (9827 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8,860万800 円／坪 1平米 2,680万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は丸の内、大手町、有楽町地区及びその周辺の業務高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場企業、金融機関及び投資法人等が中心である。周辺地域では、超高層オフィスビルへの建替えが進んでいる。オフィス床の賃貸需給動向については、賃貸需要がやや弱含みの中でオーナー側は空室消化を優先する傾向にある。取引の中心となる価格帯は、街区ごと等の大規模地の取引が中心であることから、土地の場合で１０００億円以上となる。 (2) 同一需給圏は、東京駅を中心とした大手町、丸の内、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区周辺のオフィスを中心とする業務高度商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業法人である。大規模オフィス市況はやや軟調であるが、日本を代表するオフィスエリアであり、低金利を背景とした旺盛な投資需要に支えられて地価は堅調に推移している。総額で数百億円～数千億円規模の価格帯が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも東京駅周辺にある高層・超高層店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、国内有数の優良企業による自社ビル保有目的もあり、収益性以外の外部効果も考慮される面がある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人であり、投資物件としての取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例はいずれも投資用不動産の取引事例で、大丸有地区の事例を多く採用していることも踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東京駅南西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	2972.5 坪 (9827 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所、店舗兼駐車場等
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B4
周辺の利用状況	大規模な高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区丸の内３丁目２番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	超高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	東京駅周辺の超高層店舗事務所が集積する高度商業地域
街路	３６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空室率はコロナ禍前よりやや高い水準にあるが、テナントの属性から他地区と比較すると相対的に低位にある。既存建物の建替えが進んでおり、今後とも日本を代表する事務所街として優位性を維持していくと予測する。 (2)日本を代表するオフィスエリアであるが、テレワークの定着により大規模オフィス需要はやや弱含みであるが、稀少なオフィス立地であり、旺盛な投資需要に支えられて地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	超高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9,521万2,800 円 1平米 2,880万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9,422万1,000 円 1平米 2,850万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9,521万2,800円 1平米 2,880万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8,860万800円 1平米 2,680万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9,422万1,000円 1平米 2,850万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8,860万800円 1平米 2,680万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)テレワークの普及により事務所床需要が縮小傾向にあり、オフィスビルの空室率は概ね横ばい傾向にある。 (2)日本を代表するオフィスエリアであり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資需要は旺盛で東京駅近の稀少立地により地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区丸の内３丁目２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,376万575 円／平米 7,855万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2,828万6,399 円／平米 9,351万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2,800万6,336 円／平米 9,258万8,947 円／坪
査定価格 平米 坪	3,080万 円／平米 1億182万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	36.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区丸の内３丁目２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,454万5,239 円／平米 8,114万6,560 円／坪
推定価格 平米 坪	2,215万9,534 円／平米 7,325万9,419 円／坪
標準価格 平米 坪	2,413万8,926 円／平米 7,980万3,289 円／坪
査定価格 平米 坪	2,660万 円／平米 8,793万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	1400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	北
側道幅員2	22 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市再生特別地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区丸の内３丁目２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,353万6,171 円／平米 1億1,087万581 円／坪
推定価格 平米 坪	2,661万7,301 円／平米 8,799万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	2,915万3,670 円／平米 9,638万2,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3,210万 円／平米 1億612万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1604 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	40 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区丸の内３丁目２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,620万1,527 円／平米 8,662万2,248 円／坪
推定価格 平米 坪	2,299万4,139 円／平米 7,601万8,624 円／坪
標準価格 平米 坪	2,592万3,494 円／平米 8,570万3,071 円／坪
査定価格 平米 坪	2,850万 円／平米 9,422万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	1650 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	東
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情