路線価 (2023) 東京都千代田区飯田橋3-25-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区飯田橋３丁目２５番２外
価格時点	2023 年
駅名	水道橋駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 905万8,440 円
1平米当たり	1平米 274万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,206万6,900 円 1平米 365万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,206万6,900 円／坪 1平米 365万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都心立地で事務所や複合ビル等が建ち並ぶ大規模な画地が集積した商業地域であり、対象標準地周辺を中心に広域的な地域に渡る。需要者は、国内大手事業法人、不動産投資会社、大手不動産会社等が中心である。利便性の高い地域に所在する大規模画地の供給は限定的で旺盛な需要があり、賃料は概ね横ばい傾向にあるものの地価はやや上昇傾向にある。取引の価格帯は数百億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、千代田区内の高度商業地域を中心とした、高層の事務所ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の投資法人、不動産会社、事業法人が中心になるものと想定される。テレワークの定着により大規模オフィス需要は全体的にやや弱含みであるが、旺盛な投資需要に支えられて地価はやや上昇傾向にある。取引総額としては数十億円規模の取引が多いが、大規模になると数千億円規模のものも見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件のような大規模商業地においては需要者の多くは収益性を指標として意思決定する傾向にあるが、大規模な画地は希少であることから実際の取引価格はやや高位にある場合が多く見られる。よって、市場性を反映する実証的な比準価格と投資採算性を反映する収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社等が中心であり、投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。投資用不動産としての取引事例を多く採用していることも踏まえ、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水道橋駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	2646.4 坪 (8749 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	23F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区飯田橋３丁目２５番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	130 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	130 m
面積	6500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	２５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理により整然とした大規模画地が多い商業地域で、熟成度が増している。賃料は概ね横ばい傾向にあるものの、コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価はやや上昇傾向にある。 (2)区画整理により開発された大規模事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、大規模オフィス需要はやや弱含みであるが、旺盛な投資需要に支えらえて売買市場は堅調のため、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,289万3,400 円 1平米 390万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,282万7,280 円 1平米 388万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,289万3,400円 1平米 390万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 1,190万1,600円 1平米 360万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 1,190万1,600円 1平米 360万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因による特段の変動はない。 (2)大規模事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、大規模オフィス市況はやや軟調だが、旺盛な投資需要に支えられて地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因による特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区飯田橋３丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	321万6,438 円／平米 1,063万3,544 円／坪
推定価格 平米 坪	326万4,685 円／平米 1,079万3,049 円／坪
標準価格 平米 坪	369万7,265 円／平米 1,222万3,158 円／坪
査定価格 平米 坪	388万 円／平米 1,282万7,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区飯田橋３丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	414万1,288 円／平米 1,369万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	439万1,491 円／平米 1,451万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	370万5,900 円／平米 1,225万1,705 円／坪
査定価格 平米 坪	389万 円／平米 1,286万340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	553 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区飯田橋３丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	590万7,868 円／平米 1,953万1,412 円／坪
推定価格 平米 坪	606万7,380 円／平米 2,005万8,758 円／坪
標準価格 平米 坪	458万9,546 円／平米 1,517万3,039 円／坪
査定価格 平米 坪	482万 円／平米 1,593万4,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区飯田橋３丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	364万1,016 円／平米 1,203万7,199 円／坪
推定価格 平米 坪	391万2,155 円／平米 1,293万3,584 円／坪
標準価格 平米 坪	404万5,662 円／平米 1,337万4,959 円／坪
査定価格 平米 坪	425万 円／平米 1,405万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情