路線価 (2023) 北海道釧路市北大通3-7-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市北大通３丁目７番２
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は撤退した丸井今井釧路店を核店舗とした十字街商店街、末広繁華街並びに駅前商店街を含む商業地である。需要者は地元有力企業と全国規模の企業であったが、生損保・大手企業の売り希望地が多い。郊外大型商圏との競合に敗れる状況で空洞化が進み需要不振が続いていたが、一部に不動産市場を本州に求める取引が見られる。再開発事業建物の１階空き店舗が地域を象徴している。全体的に価格帯は、諸事情で多種多様に亘り特定化は困難な状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以南、釧路川以北の商業地域と把握する。中核的な商業施設を欠く状態は続いているが、金融機関、官公庁への近接優位性により投資可能性が支えられている。需要の中心は地元事業者よりも資力潤沢な市外事業者等が主体となりつつある。市内業務拠点の合理化の影響のある市内他商業地や生活様式の変容に直面する飲食店街と対照的に、近傍で店舗投資も一部確認される。標準規模の更地で１２００万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の低層店舗の大半は自用の店舗で、中層の商業ビルには一部合理的な収益物件が混在する状態。空洞化が進み慢性的停滞傾向の払拭を担う再開発事業も１階のテナントの空き店舗続き収益性が占める地位には厳しい見方が強い。ホテル用地需要を当てにした取引は、思惑が外れ将来的需要を見込み現在貸し駐車場として利用されている。よって、比準価格を中心に現実的収益価格と関連付け、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 金融機関、官公庁に近接する既成商業地であり、本来収益検討も極めて有用だが、家賃負担能力の抑制や国際情勢の緊迫化による想定数値の不安定さから、収益試算の前提となる事例資料・採用数値の不安定さは否めず、保守的な査定内容とならざるを得ない。一定の時系列的近似性及び用途的代替性の認められる事例から査定され、本年は十分収益的要素も内包された比準価格を標準とし、保守的査定のため低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。
交通
交通施設	ＪＲ釧路駅南方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市北大通３丁目７番２
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	120 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	再開発事業が完了したものの、商業店舗テナント獲得が低迷する旧中心的商業地域
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)再開発事業で完了したマンションは、１階店舗が空き店舗ばかりで商業繁華性の現状を示している。繁華性の低さは地元企業の投資意欲低迷の要因となり、今後も弱含みな要因を内包しつつ推移することが予想される。 (2)市内基幹産業の転換に直面する中、店舗、事務所の集約先として、当面弱含みの動向を予測する。但し、既に中核的な商業施設は郊外に転出しており、道内他都市と比較して店舗撤退リスクは薄いと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業を含めた地方経済長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向による推移。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)再開発事業に伴う緩やかな地域変容と、商業施設の低調な張付きによる人気の拡散傾向との相殺。 (2)生活様式の変容や合理化に直面する市内他商業地と対照的に、金融機関や業務拠点の集積するビジネス地区としての相対的優位性が保たれている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,099 円／平米 23万5,053 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,698 円／平米 20万7,280 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,306 円／平米 21万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
標準価格 平米 坪	6万590 円／平米 20万311 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,576 円／平米 4万1,576 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,394 円／平米 11万401 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,683 円／平米 15万1,028 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,661 円／平米 7万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	3万338 円／平米 10万297 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,307 円／平米 17万2,927 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通３丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9 円／平米 13万2,270 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,104 円／平米 12万5,972 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,618 円／平米 18万7,179 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情