路線価 (2023) 東京都千代田区神田神保町2-2-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
価格時点	2023 年
駅名	神保町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,405万500 円
1平米当たり	1平米 425万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	8億7,900万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,781万9,340 円 1平米 539万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	8億8,000万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,785万2,400 円／坪 1平米 540万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として神保町駅、小川町駅周辺を中心とした千代田区北部の幹線、準幹線道路沿いの中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域全般である。主な需要者は、一般事業会社、不動産会社、投資家等が中心となる。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。取引の中心価格帯は、立地・規模等により幅はあるものの、概ね数億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は神保町駅、小川町駅等を中心とする千代田区内の幹線、準幹線道路沿いの中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。想定される需要者は不動産会社、投資家等が中心である。幹線道路沿いで比較的築年の経過したビルも多いが、近年神保町駅周辺で再開発ビルが竣工し、これに関連した店舗、事務所床需要も生まれた。またコロナ禍の収束傾向から地価は上昇傾向にある。中心価格帯は画地条件、規模等により異なるが１０～３０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設
距離	0 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
標準地の範囲
東	45 m
西	60 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	神保町駅に近接し、中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)靖国通り沿いの店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当面は現状の土地利用形態を維持し、安定的に推移するものと予測される。 (2)幹線道路沿いに店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域として熟成しており、地域内には格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,854万6,660 円 1平米 561万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,917万4,800 円 1平米 580万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,854万6,660円 1平米 561万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 1,755万4,860円 1平米 531万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,917万4,800円 1平米 580万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 1,755万4,860円 1平米 531万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇傾向へと転じている。 (2)都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅調であり、新型コロナの影響も収束しつつあることから、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	486万3,836 円／平米 1,607万9,842 円／坪
推定価格 平米 坪	494万1,735 円／平米 1,633万7,376 円／坪
標準価格 平米 坪	554万6,279 円／平米 1,833万5,998 円／坪
査定価格 平米 坪	555万 円／平米 1,834万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	617 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	470万8,058 円／平米 1,556万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	464万8,636 円／平米 1,536万8,391 円／坪
標準価格 平米 坪	567万5,990 円／平米 1,876万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	568万 円／平米 1,877万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	717万5,714 円／平米 2,372万2,910 円／坪
推定価格 平米 坪	705万313 円／平米 2,330万8,335 円／坪
標準価格 平米 坪	559万9,931 円／平米 1,851万3,372 円／坪
査定価格 平米 坪	560万 円／平米 1,851万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	35.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	674万1,690 円／平米 2,228万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	664万3,510 円／平米 2,196万3,444 円／坪
標準価格 平米 坪	569万2,811 円／平米 1,882万433 円／坪
査定価格 平米 坪	569万 円／平米 1,881万1,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田神保町２丁目２番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	613万9,866 円／平米 2,029万8,397 円／坪
推定価格 平米 坪	623万1,964 円／平米 2,060万2,873 円／坪
標準価格 平米 坪	567万5,741 円／平米 1,876万4,000 円／坪
査定価格 平米 坪	568万 円／平米 1,877万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情