路線価 (2023) 東京都千代田区九段北4-8-37外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
価格時点	2023 年
駅名	都営市ヶ谷駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 545万4,900 円
1平米当たり	1平米 165万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 700万8,720 円 1平米 212万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4億9,000万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 700万8,720 円／坪 1平米 212万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千代田区内に存し、周辺に事務所ビル等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸利用を目的とする事業法人、投資家等である。市ヶ谷駅のほか九段下駅等からも徒歩圏にあることに加え、周辺に教育施設が見られることからコロナ禍においても需要は堅調である。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とすれば取引価格帯は５億円前後と推定される。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね千代田区内の幹線道路背後の事務所等が建ち並ぶ商業地域一帯である。主たる需要者は、収益獲得目的の投資家、不動産会社等であるが、学校関連施設も見られることから自用目的の法人等の参入も考えられる。コロナ禍からの回復傾向が進み、良好な金融環境による投資需要も堅調で、地価は今後やや上昇傾向で推移すると予測する。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、土地が２００㎡～３００㎡で４～６億円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 主たる需要者のうち収益獲得目的の投資家等は主に収益性に着目し、自用目的の法人等は主に市場性に着目して取引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法及び取引事例比較法である。なお、取引事例比較法では採用した事例の取引の個別性がやや強く相対的な信頼性はやや劣ると思料される。以上より収益価格を重視して比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	都営市ヶ谷駅北東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所ビル、学校等の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	靖国通り背後の商業地域で、事務所ビル、教育施設のほか共同住宅も見られる。
街路	１１．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)靖国通り背後の事務所ビル、教育施設等が混在する商業地域である。隣接地で共同住宅が建築されたが、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)靖国通りの背後に位置し、中層の事務所ビル、教育関連施設等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持すると予測される。コロナ禍からの回復傾向が進み、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 766万9,920 円 1平米 232万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 727万3,200円 1平米 220万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 681万360円 1平米 206万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 766万9,920円 1平米 232万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 681万360円 1平米 206万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千代田区の商業地はコロナ禍やテレワーク普及等の影響は残っているものの需要は堅調であり地価は回復しつつある。 (2)円安や地政学リスク等に伴い資材、原油価格は高騰しているが、国内の金融環境は良好であり、不動産に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)靖国通り背後の中層事務所、教育施設等が混在する商業地域である。複数駅から徒歩圏にあり、利便性が高いことから需要は堅調である。 (2)コロナ禍に伴うオフィスの集約化の動きもあり、賃料水準はやや弱含みであるが、投資対象としての需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万1,694 円／平米 711万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	219万424 円／平米 724万1,542 円／坪
標準価格 平米 坪	226万9,869 円／平米 750万4,187 円／坪
査定価格 平米 坪	227万 円／平米 750万4,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	194万845 円／平米 641万6,434 円／坪
推定価格 平米 坪	222万4,594 円／平米 735万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	213万6,978 円／平米 706万4,849 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万1,817 円／平米 556万87 円／坪
推定価格 平米 坪	168万8,412 円／平米 558万1,890 円／坪
標準価格 平米 坪	183万9,229 円／平米 608万491 円／坪
査定価格 平米 坪	184万 円／平米 608万3,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万6,018 円／平米 663万1,896 円／坪
推定価格 平米 坪	204万8,144 円／平米 677万1,164 円／坪
標準価格 平米 坪	218万5,853 円／平米 722万6,430 円／坪
査定価格 平米 坪	219万 円／平米 724万140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	美観地域重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区九段北４丁目８番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	212万7,303 円／平米 703万2,864 円／坪
推定価格 平米 坪	213万1,474 円／平米 704万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	237万3,579 円／平米 784万7,052 円／坪
査定価格 平米 坪	237万 円／平米 783万5,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情