路線価 (2023) 東京都千代田区内神田2-9-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区内神田２丁目９番１５
価格時点	2023 年
駅名	神田駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 707万4,840 円
1平米当たり	1平米 214万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億6,400万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 912万4,560 円 1平米 276万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3億6,400万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 912万4,560 円／坪 1平米 276万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千代田区北部における神田駅周辺をはじめとした幹線道路背後地に広がる中層で中小の事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の範囲と判定。中小規模な敷地、ビルが多い地域で、典型的な需要者としては、国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の投資家及び自社ビル等自己使用目的の一般事業法人が想定される。需要の中心となる価格帯は、５０㎡～３００㎡程度の土地で１億円前後～５億円程度の取引が多い地域である。 (2) 同一需給圏は、神田駅周辺地区を中心とし、幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人が中心であるが、マンション開発業者も需要者として想定される。小型ビルのオフィス市況は比較的落ち着いており、低金利を背景とした旺盛な投資需要に支えられて地価はやや上昇傾向で推移している。取引規模としては、総額で１億数千万円から数億円程度の規模の取引が比較的多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視できない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。資料の相対的信頼性は、推定的要素の多い収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法がやや優る。本件においては両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人等が中心であり、当該主たる需要者は、純粋な投資用不動産としてのほか、自用の事務所ビルとして、または自用の事務所兼投資用不動産として取得することもある。それゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性とともに市場性にも着目して取引意思を決定する。そこで、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神田駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区内神田２丁目９番１５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ内神田中央通り沿いの商業地域
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は神田駅西側周辺に広がる中層の賃貸及び自用の事務所ビルが建ち並ぶ商業地で、当面は現状のまま推移するものと予想する。地価水準は新型コロナの影響が弱まり回復傾向が予想される。 (2)神田駅に近い中層の店舗兼事務所ビルが多く建ち並ぶ商業地域で、築年が経過した中層建物は、今後高層建物に建て替わっていくことが予測される。旺盛な投資需要に支えられて地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 922万3,740 円 1平米 279万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 968万6,580 円 1平米 293万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 922万3,740円 1平米 279万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 886万80円 1平米 268万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 968万6,580円 1平米 293万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 886万80円 1平米 268万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、景気持ち直しの中、下落傾向であった地価も回復し上昇傾向に転じ始めている。 (2)当該エリアの小型ビルのオフィスマーケットは比較的落ち着いており、旺盛な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内神田２丁目９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	264万8,712 円／平米 875万6,642 円／坪
推定価格 平米 坪	265万1,309 円／平米 876万5,228 円／坪
標準価格 平米 坪	303万67 円／平米 1,001万7,402 円／坪
査定価格 平米 坪	303万 円／平米 1,001万7,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内神田２丁目９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	279万8,545 円／平米 925万1,990 円／坪
推定価格 平米 坪	260万1,212 円／平米 859万9,607 円／坪
標準価格 平米 坪	290万9,633 円／平米 961万9,247 円／坪
査定価格 平米 坪	291万 円／平米 962万460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内神田２丁目９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	221万3,725 円／平米 731万8,575 円／坪
推定価格 平米 坪	221万3,725 円／平米 731万8,575 円／坪
標準価格 平米 坪	255万3,316 円／平米 844万1,263 円／坪
査定価格 平米 坪	255万 円／平米 843万300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	514 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区内神田２丁目９番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	235万176 円／平米 776万9,682 円／坪
推定価格 平米 坪	215万5,752 円／平米 712万6,916 円／坪
標準価格 平米 坪	243万8,633 円／平米 806万2,121 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情