路線価 (2023) 東京都千代田区神田錦町3-18-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区神田錦町３丁目１８番３外
価格時点	2023 年
駅名	神保町駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 935万5,980 円
1平米当たり	1平米 283万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (751 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,226万5,260 円 1平米 371万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (751 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,219万9,140 円／坪 1平米 369万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神田・御茶ノ水エリアなど区北東部を中心とし、区内の比較的広幅員街路に面した商業地域に線状の広がりを有する圏域。主たる需要者は機関投資家、大手・中堅の不動産業者、一般事業法人等となる。大手町エリアにも近い立地であり、一定の底堅い需要は見込まれ、さらに不動産取引の利回り低下傾向から地価は上昇を示している。市場で中心となる価格帯は、概ね４５０㎡程度の画地で１０億円台後半の水準と捉えられる。 (2) 同一需給圏は神田地区内の広幅員道路沿いに高層の事務所ビルが存する商業地域と判定した。主たる需要者は収益獲得を目的とする投資家で、不動産業者、機関投資家、一般法人等が考えられる。コロナ禍を契機に事務所の市況は徐々に悪化しており、この傾向は神田地区でも見られる。しかし現在は不動産投資に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向を示している。取引総額としては標準画地程度の土地で２０億円程度、建物付であれば４０億円前後となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の不動産市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格であると言える。対象標準地の需要者を勘案した場合、地域特性から投資目的の需要者と実需を指向する需要者との競合が予想される。従って本件における両試算価格の有する説得力の程度は概ね同程度と判断し、比準価格と収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 最有効使用は高層の店舗兼事務所ビル用地、主たる需要者は投資家と判断し、取引事例比較法と収益還元法を適用した。採用した取引事例は代替競争関係が成立する同一需給圏内から採用しており、比準価格は取引実勢を反映する。収益還元法は周辺の不動産市況を勘案し賃料や還元利回りを査定しており、対象地の収益性を反映する。いずれの価格も規範性は高いと判断、代表標準地との均衡にも留意し、両価格を関連付け、対象地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神保町駅南東方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	227.2 坪 (751 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	駐車場兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区神田錦町３丁目１８番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の周辺地域では、再開発事業などが完了しているが、その後の新たな再開発計画などはなく、地域は当面、現状の性格を維持するものと考えられる。取引利回りの低下から、地価は上昇を予測。 (2)周辺地域では再開発事業による大規模ビルが多く見られるが、背後地域には小規模画地が多く残る。近隣地域は新たな動きは見られず、当面現状を維持して推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,299万2,580 円 1平米 393万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,272万8,100 円 1平米 385万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,299万2,580円 1平米 393万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 1,203万3,840円 1平米 364万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,272万8,100円 1平米 385万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 1,203万3,840円 1平米 364万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)周辺地域の再開発などにより街並みが更新されてきており、利回りが低下傾向であることから取引水準は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。 (2)旧来の業務系商業地であり、再開発の影響もあって熟成度が増している。一定需要は見込まれ、地価は若干の上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町３丁目１８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万3,303 円／平米 966万4,440 円／坪
推定価格 平米 坪	299万1,218 円／平米 988万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	367万206 円／平米 1,213万3,701 円／坪
査定価格 平米 坪	385万 円／平米 1,272万8,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町３丁目１８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	401万3,518 円／平米 1,326万8,691 円／坪
推定価格 平米 坪	408万5,761 円／平米 1,350万7,526 円／坪
標準価格 平米 坪	384万7,233 円／平米 1,271万8,952 円／坪
査定価格 平米 坪	404万 円／平米 1,335万6,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町３丁目１８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	414万1,288 円／平米 1,369万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	439万1,491 円／平米 1,451万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	373万7,439 円／平米 1,235万5,973 円／坪
査定価格 平米 坪	392万 円／平米 1,295万9,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	553 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区神田錦町３丁目１８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	376万9,897 円／平米 1,246万3,279 円／坪
推定価格 平米 坪	359万378 円／平米 1,186万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	381万5,492 円／平米 1,261万4,017 円／坪
査定価格 平米 坪	401万 円／平米 1,325万7,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情