路線価 (2023) 北海道釧路市浪花町13-2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は釧路駅周辺から釧路川以北の北大通沿線を除く商業地の他、市内幹線道路沿も含まれる。特に中心部外延の商業地との代替競争関係が強い。需要者は地元企業や個人投資家等が主体となっている。合同庁舎にも近接、民間病院の移転新設や薬局の開業、日本銀行釧路支店の宿舎のほか、共同住宅、コンビニ店舗等の建築も見られ、不動産投資が隔年程度で継続している地域となっている。中心価格帯は商業地のため規模が雑多であり特定は難しい。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ釧路駅周辺の既成商業地域で、高度利用が可能な橋北地区や高台の業務併用住宅地との牽連性は薄れつつある。典型的な需要者は地元事業者で、市外からの転入・投資の可能性は低い。官公庁や医療機関に近接する優位性や街路効用が残存し、転勤者向けの共同住宅投資や店舗投資の可能性は維持されている。個別的事情や画地条件により取引水準に相当開きが見られるが、標準規模の更地で１０００万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅や宿舎の新設、コンビニ店舗の進出等が見られ中心部に近接する立地を反映し収益性を求める動きがあるが、空店舗や空事務所も存在し、地上建物を取壊し青空駐車場としての利用も官公庁に近い立地より認められる。比準価格は類似性の高い資料により得られたもので、市場性を反映している。収益価格はテナント賃料の上昇が見込めず低位に得られたものと考えられる。よって、比準価格を重視し、収益価格と関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近年住宅系の投資事案も見られるが、取引の主流は自用目的の店舗・営業所等で、用途的類似性や時系列的近似性の高い取引事例を確保し得た。収益性確保のためには十分な画地規模が必要だが、当地域における標準規模程度では低位とならざるを得ない。用途的代替性を重視した事例資料から査定され、収益性をも内包する比準価格を標準とし、低位の収益価格は下限として参考に留め、代表標準地からの規準も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	釧路駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに低層小売店舗等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近隣に医療施設が建設された中心部外延の近隣商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地に病院の移転開業、薬局の進出、日銀宿舎、コンビニ店舗等の建築が見られ街並みが変化しつつある地域であるが、投資等の継続性にやや欠けるため地価は横這い傾向となっている。 (2)医療機関や官公庁に近接する優位性から、住宅転用需要を含む投資可能性は概ね保たれている。将来的に中心市街地近接の優位性が揺らぐ可能性も高いが、当面横ばいの動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路沿線地域に向いている傾向が見られる。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)病院の移転開業や薬局の進出、宿舎や共同住宅の建築、コンビニ店舗の進出も見られ、隔年程度で投資の継続が見られるが、地価は横這い傾向。 (2)市内商業投資が抑制的である中、官公庁に近接する相対的優位性は揺らいでいない。店舗投資よりも住宅転用投資が需要を支える。
個別的要因	(1)地上建物が取壊され空地となっている。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,363 円／平米 13万134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,135 円／平米 12万2,768 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,284 円／平米 12万6,567 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万240 円／平米 13万3,033 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,369 円／平米 14万72 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,269 円／平米 10万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,715 円／平米 10万8,156 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,772 円／平米 11万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,772 円／平米 11万1,650 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市浪花町１３丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万312 円／平米 10万211 円／坪
推定価格 平米 坪	3万312 円／平米 10万211 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,664 円／平米 10万7,987 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情