路線価 (2023) 東京都千代田区有楽町1-14-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区有楽町１丁目１４番１６外
価格時点	2023 年
駅名	日比谷駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 1,051万3,080 円
1平米当たり	1平米 318万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3億1,400万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,315万7,880 円 1平米 398万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3億1,400万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,315万7,880 円／坪 1平米 398万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、有楽町及び銀座地区の飲食店街を中心に、神田、新橋等の山手線各駅至近とする飲食店街及びその周辺の商業地域である。小規模店舗ビル等が集積し、アクセスに優ることから周辺勤務者で賑わいを呈していたが、コロナ禍以降来街者が減少し、地価は弱含みで推移していたが、ここにきて横ばい状態と推定される。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産業者、機関投資家等である。取引の中心価格帯は、総額で数億円程が一般的である。 (2) 同一需給圏は、幹線道路背後の銀座地区、有楽町駅から新橋駅にかけての飲食店舗を中心とした雑居ビル等の建ち並ぶ商業地域である。店舗の多くはサラリーマン等を顧客とするほか、銀座地区にも近く周辺には劇場等などの娯楽施設もあり人通りの多い地域であるが、空き店舗も多くみられることから、注意を要する。需要者は、資金力のある不動産業者等が想定されるが、供給は少ないことから、取引となれば高値取引も予想される地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は、収益獲得を目的とした貸しビル業者、不動産業者、機関投資家等である。これらの中心需要者は、資金力を有する国内の法人等であり、主に収益性に着目して取引を行う。また、供給の少ない地域柄、取引きに当たり、相当の高値取引きも予想される。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。繁華性の高い商業地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日比谷駅南方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	8 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	686 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区有楽町１丁目１４番１６外
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	13 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ高架沿いに飲食店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	640 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では、ミッドタウン日比谷の開業等により繁華性が高まったが、飲食店舗の多い当該地域においてコロナ禍の影響により、地価は弱含みで推移していたが、現在は横ばいで推移しているものと思料される。 (2)有楽町駅に近い飲食系の店舗ビル等が多く見られる商業地域であるが、上層階が事務所系用途として使用される建物が増加していく可能性もある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,411万6,620 円 1平米 427万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,414万9,680 円 1平米 428万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,411万6,620円 1平米 427万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1,315万7,880円 1平米 398万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,414万9,680円 1平米 428万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1,315万7,880円 1平米 398万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、飲食系のテナントの退去、客足の流動性が失われていたが、ここにきて回復基調にある。 (2)ＪＲ高架沿いの中高層の飲食店舗の多い商業ビルの連担する地域であり、飲食系テナントの退去が目立つ一方、テナントの埋め戻しもみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	461万2,993 円／平米 1,525万555 円／坪
推定価格 平米 坪	458万5,858 円／平米 1,516万847 円／坪
標準価格 平米 坪	421万1,073 円／平米 1,392万1,807 円／坪
査定価格 平米 坪	416万 円／平米 1,375万2,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	733万3,394 円／平米 2,424万4,201 円／坪
推定価格 平米 坪	776万9,268 円／平米 2,568万5,200 円／坪
標準価格 平米 坪	432万5,873 円／平米 1,430万1,336 円／坪
査定価格 平米 坪	428万 円／平米 1,414万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	660万7,514 円／平米 2,184万4,441 円／坪
推定価格 平米 坪	617万9,249 円／平米 2,042万8,597 円／坪
標準価格 平米 坪	433万3,274 円／平米 1,432万5,804 円／坪
査定価格 平米 坪	429万 円／平米 1,418万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	629 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区有楽町１丁目１４番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	470万8,058 円／平米 1,556万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	464万8,636 円／平米 1,536万8,391 円／坪
標準価格 平米 坪	440万2,117 円／平米 1,455万3,399 円／坪
査定価格 平米 坪	435万 円／平米 1,438万1,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情