路線価 (2023) 東京都千代田区外神田2-60-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 千代田区東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
価格時点	2023 年
駅名	末広町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 568万6,320 円
1平米当たり	1平米 172万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	5億8,700万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	5億7,400万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 724万140 円／坪 1平米 219万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は千代田区北東部及びその周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用目的の中小企業のほか地元不動産業者、法人・個人投資家等である。従来から地元の電器関連企業のための事務所が多い地域であるが、画地条件によっては賃貸マンションも見られる。取引の中心となる価格帯は土地の場合で総額５～１０億円程度である。 (2) 　同一需給圏は、千代田区北東部にある商業地域一円であり、中央通り西側背後の外神田地区とは代替性が高い。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等である。都心アクセスに優り、マンションへの建替えも見受けられる。秋葉原駅勢圏の外延部にあるが、用途の多様性が認められ土地需要は高い。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含で推移したが、現在は回復基調にある。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円程の取引が一般的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格試算に当たって採用した取引事例は千代田区北東部にある店舗事務所地の事例で、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも小規模事務所の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、地元企業による自社ビル保有目的も多く、収益性以外の要素も考慮される面がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　需要者の中心は、主として収益性を重視する法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法人等は商業利便性等を、また投資目的等の法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	末広町駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	千代田区東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに小規模な店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域として熟成しており、秋葉原駅周辺の来街者が減少していたものの現在は回復傾向にある。地域内には格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。 (2)店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、都心アクセスに優り、周辺ではマンションへの建替えも見受けられる。コロナ禍の影響を受け、地価は弱含みで推移していたが、現在は微増ながら上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 776万9,100 円 1平米 235万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 793万4,400 円 1平米 240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 793万4,400円 1平米 240万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資ともに緩やかに持ち直しており、企業収益は改善方向。金融機関の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。
地域要因
(1)秋葉原地区への来街者はコロナ禍での減少後まだ回復途中にある。地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、地価は弱含みで推移していたが、回復基調にある
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	367万9,972 円／平米 1,216万5,987 円／坪
推定価格 平米 坪	373万1,492 円／平米 1,233万6,313 円／坪
標準価格 平米 坪	246万4,658 円／平米 814万8,159 円／坪
査定価格 平米 坪	246万 円／平米 813万2,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	281万6,496 円／平米 931万1,336 円／坪
推定価格 平米 坪	274万6,754 円／平米 908万769 円／坪
標準価格 平米 坪	236万3,816 円／平米 781万4,776 円／坪
査定価格 平米 坪	236万 円／平米 780万2,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	292万3,303 円／平米 966万4,440 円／坪
推定価格 平米 坪	299万1,218 円／平米 988万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	234万9,739 円／平米 776万8,237 円／坪
査定価格 平米 坪	235万 円／平米 776万9,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	179万7,416 円／平米 594万2,257 円／坪
推定価格 平米 坪	174万6,061 円／平米 577万2,478 円／坪
標準価格 平米 坪	205万6,609 円／平米 679万9,149 円／坪
査定価格 平米 坪	206万 円／平米 681万360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都千代田区外神田２丁目６０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	246万7,134 円／平米 815万6,345 円／坪
推定価格 平米 坪	239万4,295 円／平米 791万5,539 円／坪
標準価格 平米 坪	255万8,007 円／平米 845万6,771 円／坪
査定価格 平米 坪	256万 円／平米 846万3,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情