路線価 (2023) 東京都中央区月島2-1618 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区月島２丁目１６１８番
価格時点	2023 年
駅名	月島駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	8,450万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,450万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円／坪 1平米 103万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、中央区の湾岸部に位置する月島地区（月島、佃、勝どき、晴海）及び対岸の住宅地域等であるが、月島駅を中心とする住宅地域とは代替性が高い。需要者の中心は、実需の個人エンドユーザー、投資目的の法人、個人投資家等である。周辺は、大型のマンション等への建替え開発が進み、コロナ禍が続くものの、住宅需要、土地需要は堅調である。土地取引価格帯は、１億円前後の取引が一般的である。 (2) 同一需給圏は月島・佃・勝どきを中心とする、中央区南東部に位置する湾岸部の住宅地域と判定した。主たる需要者は一般個人で、自己居住用の不動産取得が中心となる。規模によってはその他にも収益目的での取得を目論む不動産会社や個人投資家等の参入も想定される。小規模な画地が多いが、再開発による大規模マンションも周辺に多く存しており、近年の住宅需要の堅調さから地価は上昇傾向にある。取引総額は標準画地で８０百万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　需要者の中心は、実需の個人等のほか、投資目的の法人、個人等である。住宅地実需の個人エンドユーザー等は、快適性、利便性等の居住環境を、投資目的の法人、個人等は、収益性を重視して価格決定を行う。本件では、快適性、利便性等を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の両方を尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者が自用目的での個人、収益目的での投資家が想定されるため、取引事例比較法と収益還元法を適用した。採用した取引事例は価格牽連性の高い月島地区と佃地区から採用した。市場実勢を反映しており適正な価格と判断される。収益還元法は賃貸マンションを想定し、周辺市況より賃料、還元利回りを査定しており、収益性を反映している。いずれの価格も説得力を有している為、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	月島駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所、作業所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、中高層店舗兼共同住宅混在の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区月島２丁目１６１８番
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	11 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する旧来からの住宅地域。
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、店舗、共同住宅等が混在する旧来からの住宅地域であるが、周辺は大型のマンション等への建替え開発が進む。コロナ禍にあるものの住宅需要、土地需要とも堅調であり、地価は上昇基調を維持している。 (2)比較的小規模な画地が多く、一般住宅、共同住宅が中心の住宅地域である。併合した画地に共同住宅が建築されるケースも散見される。当面は現状を維持して推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。周辺では大型のマンション等への建替え開発が進む。住宅需要、土地需要とも堅調である。 (2)周辺では再開発事業が行われ、住宅地としての熟成度が高まっている。都心の住宅需要は堅調で、当エリアも地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島２丁目１６１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	89万3,158 円／平米 295万2,780 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,000 円／平米 315万618 円／坪
標準価格 平米 坪	106万5,996 円／平米 352万4,183 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島２丁目１６１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	97万3,796 円／平米 321万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	102万8,329 円／平米 339万9,656 円／坪
標準価格 平米 坪	115万1,544 円／平米 380万7,004 円／坪
査定価格 平米 坪	115万 円／平米 380万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島２丁目１６１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	102万5,410 円／平米 339万5 円／坪
推定価格 平米 坪	110万2,580 円／平米 364万5,129 円／坪
標準価格 平米 坪	108万961 円／平米 357万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島２丁目１６１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,308 円／平米 437万8,162 円／坪
推定価格 平米 坪	117万909 円／平米 387万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	104万1,734 円／平米 344万3,973 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	368 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情