路線価 (2023) 東京都中央区明石町528-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区明石町５２８番２
価格時点	2023 年
駅名	築地駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 452万9,220 円
1平米当たり	1平米 137万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億7,900万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 591万7,740 円 1平米 179万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7億7,900万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 591万7,740 円／坪 1平米 179万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区南東部に広がる中高層の共同住宅等が建ち並ぶ交通利便性の良い住宅地域の範囲と判定。典型的な需要者としては、収益目的の国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動産投資家、マンション開発を目的とした不動産業者が中心となる。需要の中心となる価格帯は、５０㎡から５００㎡規模の土地で１億円前後から１０億円程度の取引きが中心の地域である。 (2) 同一需給圏は中央区南東部の共同住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は分譲マンション開発業者の他、規模や立地条件により投資用マンション用地として中堅不動産業者の参入も想定される。利便性の高い地域では引き続き堅調な需要が見込まれ、また住宅需要の増加を背景に、地価は上昇傾向に転じた。取引総額は画地規模にもよるが、５～１０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行うことから最も適合した手法は収益還元法といえる。一方資料の相対的信頼性としては、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素が多くやや劣るのに対し、取引事例比較法では類似性の高い事例を豊富に収集することができた。本件においては収益価格をやや重視し、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	築地駅東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	131.6 坪 (435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所、共同住宅兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事務所、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区明石町５２８番２
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	10 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中層の共同住宅が建ち並ぶ大規模病院に近接する住宅地域
街路	１３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は都心への交通利便性の高い住宅地で、今後も共同住宅を中心とした利用が継続されると予想する。地価水準は新型コロナウィルスの影響も弱まり回復傾向が予想される。 (2)中高層の共同住宅を中心とする住宅地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は依然として高い。当面、現状のまま推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 634万7,520 円 1平米 192万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 644万6,700 円 1平米 195万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 634万7,520円 1平米 192万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 644万6,700円 1平米 195万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)新型コロナの影響が収束しつつあるものの、ウクライナ戦争や、世界的な金融引締め等の影響から、景気の先行き不透明感が継続している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、都心へも近い交通利便性の高い地域で、住宅需要は強く、地価は上昇傾向が見られる。 (2)都心への交通が優れた住宅地域において、開発素地需要は底堅く、住宅需要の増加から地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区明石町５２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万3,780 円／平米 566万5,757 円／坪
推定価格 平米 坪	174万1,200 円／平米 575万6,407 円／坪
標準価格 平米 坪	186万2,246 円／平米 615万6,585 円／坪
査定価格 平米 坪	186万 円／平米 614万9,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区明石町５２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	204万3,302 円／平米 675万5,156 円／坪
推定価格 平米 坪	210万9,415 円／平米 697万3,726 円／坪
標準価格 平米 坪	199万5,662 円／平米 659万7,659 円／坪
査定価格 平米 坪	200万 円／平米 661万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	49.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区明石町５２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	137万2,963 円／平米 453万9,016 円／坪
推定価格 平米 坪	140万7,287 円／平米 465万2,491 円／坪
標準価格 平米 坪	181万8,200 円／平米 601万969 円／坪
査定価格 平米 坪	182万 円／平米 601万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区明石町５２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	179万6,762 円／平米 594万95 円／坪
推定価格 平米 坪	144万5,702 円／平米 477万9,491 円／坪
標準価格 平米 坪	191万2,304 円／平米 632万2,077 円／坪
査定価格 平米 坪	191万 円／平米 631万4,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第三種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区明石町５２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	161万3,235 円／平米 533万3,355 円／坪
推定価格 平米 坪	150万1,775 円／平米 496万4,868 円／坪
標準価格 平米 坪	197万8,623 円／平米 654万1,328 円／坪
査定価格 平米 坪	198万 円／平米 654万5,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情