路線価 (2023) 東京都中央区佃3-22-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区佃３丁目２２番９
価格時点	2023 年
駅名	月島駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (59 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 303万4,908 円 1平米 91万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,420万 円 (59 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 303万4,908 円／坪 1平米 91万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、月島・佃・勝どき等を中心とした湾岸部の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、自己の居住を目的とした個人が中心であり、規模によっては不動産業者、投資家等も想定される。周辺地域では木造住宅が密集していたが、再開発計画等により高層マンションや商業施設の建設が相次いでおり、居住環境の改善が進んでいる。なお、取引価格は６０㎡程度の画地で５千万円～７千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は中央区内に存し周辺に戸建住宅等が見られる地域で、特に月島、勝どき駅周辺の幹線道路背後の住宅地域は代替性が高い。主たる需要者は中央区内外の居住を目的とした個人等である。河川、運河に囲まれているが、都心への交通接近性に優れており、地価は堅調に推移している。立地条件や画地規模等により土地単価は異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば５千万～６千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。利便性の高い住宅地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にある。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	月島駅南東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	17.8 坪 (59 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区佃３丁目２２番９
標準地の範囲
東	100 m
西	15 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	72 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心への接近性に優れた住宅地域であり、安定した住宅需要が見込まれることから、当面は現状を維持するものと予想される。 (2)小規模戸建住宅、事業所、共同住宅等が見られる住宅地域で都心への交通利便性に優れており、今後も現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 310万7,640 円 1平米 94万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 294万2,340円 1平米 89万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 310万7,640円 1平米 94万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 294万2,340円 1平米 89万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。 (2)中央区の住宅地は、交通利便性に優れた地域、共同住宅地を中心にコロナ禍の影響は軽微で、地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)月島駅から徒歩圏に存し、利便性が高く需要は概ね堅調である。 (2)都心への交通接近性に優れた住宅地域であり、コロナ禍の影響は軽微で地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,308 円／平米 437万8,162 円／坪
推定価格 平米 坪	117万909 円／平米 387万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	95万6,625 円／平米 316万2,602 円／坪
査定価格 平米 坪	95万7,000 円／平米 316万3,842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	368 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	169万9,777 円／平米 561万9,463 円／坪
推定価格 平米 坪	169万9,777 円／平米 561万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,869 円／平米 330万5,567 円／坪
査定価格 平米 坪	100万 円／平米 330万6,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	179万6,762 円／平米 594万95 円／坪
推定価格 平米 坪	144万5,702 円／平米 477万9,491 円／坪
標準価格 平米 坪	96万3,801 円／平米 318万6,326 円／坪
査定価格 平米 坪	96万4,000 円／平米 318万6,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第三種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	80万4,992 円／平米 266万1,304 円／坪
推定価格 平米 坪	101万2,396 円／平米 334万6,981 円／坪
標準価格 平米 坪	108万6,262 円／平米 359万1,182 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目２２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	124万3,339 円／平米 411万479 円／坪
推定価格 平米 坪	101万4,756 円／平米 335万4,783 円／坪
標準価格 平米 坪	106万5,920 円／平米 352万3,932 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	特別用途地区
特別な事情