路線価 (2023) 東京都中央区佃3-5-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区佃３丁目５番１外
価格時点	2023 年
駅名	月島駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 502万5,120 円
1平米当たり	1平米 152万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	14億3,000万 円 (717 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円 1平米 210万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	14億3,000万 円 (717 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円／坪 1平米 210万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は月島、勝どきエリアを中心としながら、区内の概ね昭和通り以東のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面大地に対する需要者は分譲目的のマンションデベロッパーを中心とし、賃貸経営を目的とする不動産業者なども見られる。在宅時間が長くなり、より良い住環境を指向するエンドユーザーの住宅需要は堅調で、これに伴い用地に対する需要も引き続き堅調。取引の中心価格帯は、画地規模次第であるが概ね１０億円程度から数十億円程度となる。 (2) 同一需給圏は湾岸エリアを中心とする中央区東部の住宅地域及び住商混在地域。主な需要者は投資採算性を重視するデベロッパーや不動産会社等と考えられる。都心への利便性とテレワークに対応できる住環境を備えた中央区東部の住宅地域ではマンション需要が引き続き堅調で、用地取得についても一定の需要が見込まれる。市場で中心となる価格帯は、数億円～数十億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記市場の特性にて分析した通り、対象標準地の主たる需要者がマンションデベロッパーと想定されることに鑑みれば、その価格形成過程は開発法に照応しており、開発法による価格の有する説得力の程度は、比準価格に比して優るものと思料する。従って本件では、開発法による価格を重視し、類似地域における現実の取引事例を基礎とする比準価格を関連付けて検証して、代表標準地から得た規準価格も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 開発法による価格は、市場参加者の投資採算性の観点から求めた価格であり、主な需要者であるマンションデベロッパー等の意思決定を反映している。比準価格は、類似性の高い湾岸エリアを中心とする住宅地域及び住商混在地域の事例から求めた実証的な価格で、マンション用地の事例も収集できた。以上の検討を踏まえ、開発法による価格と比準価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	月島駅北東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	216.9 坪 (717 平米)
私道分面積	35 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションが建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区佃３丁目５番１外
標準地の範囲
東	10 m
西	100 m
南	30 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	高層分譲マンションの敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	清澄通り沿いに高層マンションが建ち並ぶ地域
街路	３６．３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境が良好な住宅地域であり、地域の性格は当面の間、現状維持を予測。在宅のテレワークは社会に浸透し、住宅系用途への需要は堅調となっている。地価は上昇傾向を予測する。 (2)清澄通り沿いに高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、地域要因は今後も同様に推移すると考えられる。利便性とテレワークの快適性を兼ね備えたマンションの需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層分譲マンションの敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 737万2,380 円 1平米 223万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 727万3,200 円 1平米 220万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 737万2,380円 1平米 223万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 727万3,200円 1平米 220万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 667万8,120円 1平米 202万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、住宅市況は引き続き好調であり、地価は上昇傾向。
地域要因
(1)高層マンションが建ち並ぶ、交通利便性の良い住宅地域であり、エンドユーザー、用地取得とも需要は堅調。地価は引き続き上昇を示している。 (2)利便性の高い住宅地域であり、マンション需要は堅調で、用地取得の意欲も旺盛なことから地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万8,974 円／平米 955万948 円／坪
推定価格 平米 坪	257万2,550 円／平米 850万4,850 円／坪
標準価格 平米 坪	243万3,822 円／平米 804万6,216 円／坪
査定価格 平米 坪	248万 円／平米 819万8,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	580 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北東
側道幅員2	20 m
側道方位3	南東
側道幅員3	15 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	204万3,302 円／平米 675万5,156 円／坪
推定価格 平米 坪	210万9,415 円／平米 697万3,726 円／坪
標準価格 平米 坪	225万1,243 円／平米 744万2,609 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	49.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万9,093 円／平米 819万5,881 円／坪
推定価格 平米 坪	244万5,397 円／平米 808万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	215万745 円／平米 711万363 円／坪
査定価格 平米 坪	219万 円／平米 724万140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万541 円／平米 148万9,489 円／坪
推定価格 平米 坪	223万5,208 円／平米 738万9,598 円／坪
標準価格 平米 坪	209万6,818 円／平米 693万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	213万 円／平米 704万1,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区佃３丁目５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	199万6,708 円／平米 660万1,117 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,364 円／平米 643万1,373 円／坪
標準価格 平米 坪	227万5,280 円／平米 752万2,076 円／坪
査定価格 平米 坪	231万 円／平米 763万6,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情