路線価 (2023) 東京都中央区日本橋中洲10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋中洲１０番２
価格時点	2023 年
駅名	水天宮前駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 300万8,460 円
1平米当たり	1平米 91万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	11億7,000万 円 (880 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 439万6,980 円 1平米 133万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	11億9,000万 円 (880 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円／坪 1平米 135万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区内の高層マンションが存する住宅地域と判定した。主な需要者はマンションデベロッパーで、事業採算性を重視して取引を行う。都心部に存し、交通利便性が良好であるため、マンション需要は底堅い。建築費の高騰の影響もあり、マンション価格も高騰を続けており、これに伴いマンション素地価格も上昇傾向にある。取引総額は１０億円前後となる。 (2) 同一需給圏は主として日本橋中洲地区をはじめとした水天宮前駅徒歩圏一円の交通利便性の高い高層共同住宅地域のほか、中央区内のみならず、広域的には都心への通勤性の高い港区、江東区など隣接区湾岸部の住宅地にも価格牽連性が認められる。主たる需要者はマンション開発業者、不動産業者等であるが、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主たる需要者はマンションデベロッパーと想定されるため、取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は取引実勢を反映しており、適正な価格と判断した。開発法は事業主体の事業採算性に着目した手法であり、需要者の属性を勘案し説得力を有する価格と考えられる。本件では両価格とも規範性があると判断し、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地はマンションや賃貸共同住宅等のみられる住宅地域に存しており、市場参加者は分譲事業における事業採算性のほか、購入者による都心生活の利便性、治安の状態をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、事業採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水天宮前駅東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	266.2 坪 (880 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋中洲１０番２
標準地の範囲
東	90 m
西	30 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高層共同住宅を中心とする地域
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心中心部への接近性に優れた、高層共同住宅が多い住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。都心のマンション需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。 (2)都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高い住宅地域であり、ウィズコロナのもと働き方が多様化するなかにあっても、拠点性の高い都心部住宅地に対する取得意欲は堅調で、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 426万4,740円 1平米 129万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、都心の住宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向を持続している。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)マンションの存する住宅地域として成熟した地域である。都心各所への交通利便性の高さから需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)都心湾岸部の生活利便性の高さから、ウィズコロナのもと拠点性のある住宅地についての需要は堅調であり、それを反映した地価推移となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、日本橋中洲地区に存するも、タワマン用地の規模はなく、市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋中洲１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,614 円／平米 485万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	145万2,915 円／平米 480万3,337 円／坪
標準価格 平米 坪	119万8,775 円／平米 396万3,150 円／坪
査定価格 平米 坪	126万 円／平米 416万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋中洲１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万4,494 円／平米 570万1,177 円／坪
推定価格 平米 坪	185万850 円／平米 611万8,910 円／坪
標準価格 平米 坪	140万9,634 円／平米 466万250 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋中洲１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	156万4,360 円／平米 517万1,774 円／坪
推定価格 平米 坪	155万8,165 円／平米 515万1,293 円／坪
標準価格 平米 坪	123万5,658 円／平米 408万5,085 円／坪
査定価格 平米 坪	130万 円／平米 429万7,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋中洲１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万9,995 円／平米 469万4,503 円／坪
推定価格 平米 坪	141万4,426 円／平米 467万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	138万8,053 円／平米 458万8,903 円／坪
査定価格 平米 坪	146万 円／平米 482万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋中洲１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万546 円／平米 572万1,185 円／坪
推定価格 平米 坪	169万3,583 円／平米 559万8,985 円／坪
標準価格 平米 坪	125万3,577 円／平米 414万4,326 円／坪
査定価格 平米 坪	132万 円／平米 436万3,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情