路線価 (2023) 東京都中央区銀座2-213-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
価格時点	2023 年
駅名	東銀座駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 786万8,280 円
1平米当たり	1平米 238万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	10億9,000万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,061万2,260 円 1平米 321万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	10億9,000万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,057万9,200 円／坪 1平米 320万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、銀座地区や日本橋地区等の外延部に位置した店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域である。需要者は各種投資家、不動産業者、自社ビル保有目的の一般事業法人等が中心で、近年では分譲マンションやホテル開発のための取引も見られる。コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価はやや上昇傾向にある。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが総額１０億円程度である。 (2) 同一需給圏は銀座・築地・新富などを中心とし、区内東部から北部に広がる店舗兼事務所ビル適地の商業地域一帯の圏域。需要者は各種投資家、不動産業者、一般事業法人等が中心である。銀座商圏中心部に比して商業繁華性は劣るものの、銀座アドレスに選好性を示す法人なども見られ、根強い需要は認められる。また、周辺地域の利回り低下傾向の影響などから地価は上昇傾向。取引の中心は規模があまり大きくない画地で総額１０億円前後程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基礎とする実証的価格であり、市場の需給の趨勢を反映している。収益価格は最有効使用の想定建物が生む純収益を価格判定の基礎としており、賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。本件では需要者が多岐に亘り、その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難く、有する説得力は同程度と判断した。従って両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東銀座駅北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
標準地の範囲
東	60 m
西	65 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)銀座地区に位置するが、商業繁華性はあまり高くはない地域である。周辺では共同住宅等の建設も見られるものの当分の間は現状を維持していくものと予測する。 (2)銀座地区の中でも、昭和通りよりも東側の地域であり、商業繁華性は高くない。周辺では大きな開発動向などもなく、地域は当面、現状維持を予測。周辺地域の取引利回り低下の影響などから、地価はやや上昇を予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,133万9,580 円 1平米 343万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,120万7,340 円 1平米 339万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,133万9,580円 1平米 343万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 1,034万7,780円 1平米 313万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,120万7,340円 1平米 339万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 1,034万7,780円 1平米 313万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。 (2)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。
地域要因
(1)地域要因による特段の変動はない。 (2)昭和通り以東の繁華性はあまり高くない地域であるが、周辺地域の利回り低下傾向の影響などから取引価格は堅調に推移し、地価は上昇を示している。
個別的要因	(1)個別的要因による特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	260万5,777 円／平米 861万4,699 円／坪
推定価格 平米 坪	291万8,470 円／平米 964万8,462 円／坪
標準価格 平米 坪	338万1,773 円／平米 1,118万142 円／坪
査定価格 平米 坪	355万 円／平米 1,173万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	668 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	316万3,483 円／平米 1,045万8,475 円／坪
推定価格 平米 坪	318万5,408 円／平米 1,053万959 円／坪
標準価格 平米 坪	263万2,569 円／平米 870万3,273 円／坪
査定価格 平米 坪	276万 円／平米 912万4,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	590 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	421万5,151 円／平米 1,393万5,289 円／坪
推定価格 平米 坪	389万7,676 円／平米 1,288万5,717 円／坪
標準価格 平米 坪	332万2,827 円／平米 1,098万5,266 円／坪
査定価格 平米 坪	349万 円／平米 1,153万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	584 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万1,152 円／平米 952万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	294万4,537 円／平米 973万4,639 円／坪
標準価格 平米 坪	308万3,285 円／平米 1,019万3,340 円／坪
査定価格 平米 坪	324万 円／平米 1,071万1,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情