路線価 (2023) 北海道釧路市共栄大通4-2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円／坪 1平米 3万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鉄北地区及び愛国地区の商業地域。需要者は市内法人・個人事業者が多く、道外資本は少ない。旧来からの駅裏近隣商店街で小規模店舗が多く、郊外の大型商業施設等への顧客流出により繁華性が薄れている。が、病院が多い地域で、背後住宅地は高齢者のいる世帯などに実需があり、これら住宅地との均衡から、地価は横ばい傾向である。中心価格帯は、規模が様々で総額把握が困難だが、中規模画地で１，０００万円台前半程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は釧路駅以北の路線商業地及び近隣商業地で、鉄北地区の幹線道路沿線地域との代替性が強い。需要者は地元事業者が中心、全道や全国展開の事業者は少ない地域で、近時背後地を中心に共同住宅等投資向け物件の建築も増えている。既存の商店街であり店主高齢化の影響もあって閉鎖されている店舗も見られるが、バス路線でもあり相応の需要は保たれている。価格帯は規模により雑多であり特定は難しいが坪あたり１０～１１万円付近と推測する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、鉄北地区に存する事例を中心として試算しており、信頼性が高い。収益価格は、近隣地域付近では自用の店舗が多く、賃貸住宅は見られるものの、テナント物件の新築は少ないため、信頼性はやや劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近年共同住宅等の投資向け物件も見られるが、取引の中心は自用目的の店舗が多く、収益性を考慮した取引は２次的なものとなっている。比準価格は類似性を有する幹線道路沿線の取引事例により求めており市場性を反映している。本件では取引価格を主に地価が形成されている実情を踏まえ比準価格を重視した調整をおこない、収益価格を参考程度に留め、規準価格との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	釧路駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、中層マンション等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	14 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	分譲マンションも見られる既存商店街
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の商店街で繁華性は低いが、病院が多いため背後住宅地需要は安定傾向、近隣地域内の商業地価もこれと均衡した水準にあり、地価は横ばい傾向と予測。が、流動的な国際経済、金利等の動向に注視する必要がある。 (2)背後住宅地の地価は安定しているが、近年金融機関の移転も見られ、商店街としての繁華性は低く閉鎖された店舗も見られる状況となっている。今後も現状を維持し推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,767 円 1平米 3万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高による家計引締めから、土地取引数は減少している。が、原油・資材価格、国際経済など、不安定な要素に注視していく必要がある。 (2)基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商業投資が中心部より釧路町を含めた郊外の幹線道路沿線地域に向いている傾向が見られる。
地域要因
(1)駅裏の旧来からの近隣商店街で繁華性は低いが、背後住宅地需要は安定、これとの均衡で商業地価も横ばい傾向である。 (2)周囲の金融機関の移転や商況自体も後継者難もあり低調のためやや弱含み傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,857 円／平米 7万5,565 円／坪
推定価格 平米 坪	3万234 円／平米 9万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,792 円／平米 10万5,104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231731206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,741 円／平米 10万8,242 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,363 円／平米 13万134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,135 円／平米 12万2,768 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,834 円／平米 10万8,549 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,772 円／平米 11万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,461 円／平米 11万3,928 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市共栄大通４丁目２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,945 円／平米 9万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,519 円／平米 9万4,284 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,408 円／平米 10万7,141 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情