路線価 (2023) 東京都中央区勝どき4-201 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区勝どき４丁目２０１番
価格時点	2023 年
駅名	勝どき駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 535万5,720 円
1平米当たり	1平米 162万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	9億8,900万 円 (471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円 1平米 210万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	9億8,900万 円 (471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 694万2,600 円／坪 1平米 210万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として清澄通りなどをはじめとした中央区湾岸部の幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、そのほか港区、江東区などの隣接区湾岸部の幹線道路沿いにも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家、マンション開発業者であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～３０億円程度となる。 (2) 同一需給圏は、湾岸地域の中小店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。都心へのアクセスに優れ従来より居住選好性は高い反面供給が限定的であることから地価は上昇基調で推移してきた。コロナ禍により取引は一時停滞したが、マンション需要は賃貸・売買とも依然堅調である。需要者は不動産業者、マンション業者及び投資ファンド等で、中心価格帯は、総額数億～数１０億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は湾岸部の幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、街路の繁華性や都心湾岸部における生活利便性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勝どき駅南西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	142.5 坪 (471 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	720 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区勝どき４丁目２０１番
標準地の範囲
東	55 m
西	45 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし
街路	３６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湾岸部の幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、建築費の上昇、保有コスト増等といった懸念要素もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。 (2)勝どき駅から近い高層店舗兼共同住宅を中心とする商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画を活用した高層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 720万7,080 円 1平米 218万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 740万5,440 円 1平米 224万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 720万7,080円 1平米 218万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 671万1,180円 1平米 203万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 740万5,440円 1平米 224万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 671万1,180円 1平米 203万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。
地域要因
(1)都心湾岸部の幹線道路沿いで商住の需要が競合する地域であり、ウィズコロナのもと不動産投資資金の堅調さもあって再度地価上昇に転じている。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。需給環境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着きを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、湾岸の幹線道路沿いに存する店舗付共同住宅地として、市場競争力は標準的である。 (2)個別的要因に特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき４丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万8,614 円／平米 485万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	145万2,915 円／平米 480万3,337 円／坪
標準価格 平米 坪	207万8,562 円／平米 687万1,726 円／坪
査定価格 平米 坪	210万 円／平米 694万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき４丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万8,974 円／平米 955万948 円／坪
推定価格 平米 坪	257万2,550 円／平米 850万4,850 円／坪
標準価格 平米 坪	261万9,705 円／平米 866万745 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	580 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北東
側道幅員2	20 m
側道方位3	南東
側道幅員3	15 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき４丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万3,780 円／平米 566万5,757 円／坪
推定価格 平米 坪	174万1,200 円／平米 575万6,407 円／坪
標準価格 平米 坪	225万8,366 円／平米 746万6,158 円／坪
査定価格 平米 坪	228万 円／平米 753万7,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき４丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	251万7,100 円／平米 832万1,533 円／坪
推定価格 平米 坪	257万2,476 円／平米 850万4,606 円／坪
標準価格 平米 坪	241万943 円／平米 797万578 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区勝どき４丁目２０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	169万9,777 円／平米 561万9,463 円／坪
推定価格 平米 坪	169万9,777 円／平米 561万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	220万7,503 円／平米 729万8,005 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情