路線価 (2023) 北海道釧路市新橋大通6-1-17外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、若松商店街と共栄大通商店街並びに新橋商店街を含む鉄北商業業務地域全域である。閉店したイトーヨーカ堂を核店舗とする駅裏の中心商店街であったが、再開目処が立たずやや厳しい経済状況が続いている。郊外大型ＳＣとの競合に敗れ相対的に経済的位置づけが低下しているが、反面大曲地区を含め周辺地域は金融緩和による不動産投資が続きやや強気な推移も見られた。最終需要者は地元業者に限定され、安価な物件には安定した需要がみられる。 (2) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以北の普通商業地域のほか、街路効用の高い業務併用住宅地とも代替関係にある。典型的需要者は地元事業者が主流で、全国展開企業の進出可能性も残る反面、住宅転用需要は力強さを欠いている。平成３１年１月に中核スーパーが閉店後、道内他都市と異なり、後継テナント模索が続いており、飲食店舗も集積し、コロナ禍収束後の生活様式変容の影響も懸念される。標準規模の更地で１１００万円前後が中庸的水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、自用の店舗又は事務所併用住宅が多いが、数年前に新規賃貸物件の張り付きを最後に地域的な商業集積の充実は陰り傾向が見受けられる。収益的にもやゝ低調な傾向が感じられ、古くから拓けた地域で老朽建物の取り壊しが続いている。新規賃貸物件は極端に少なく核店舗を含め空き店舗が多く目につき、収益価格もやゝ低位に求められている。よって、概ね妥当と思われる比準価格を中心に収益価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 投資目的と自用目的の物件が混在している地域であり、賃貸資料ともある程度収集可能だが、投資向け商業物件の新築自体が皆無で、低稼働の中古商業物件が目立つ地域の実情からは、賃貸資料・想定数値による査定結果が相対的に不安定となった側面は否めない。広域的ではあるが、鉄北地区における用途的同質性ある事例に限定され、収益性もある程度反映された比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、本件鑑定評価額とした。
交通
交通施設	ＪＲ釧路駅北西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、営業所が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
標準地の範囲
東	200 m
西	30 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大手スーパーを集客の核として構成されていた新橋商店街。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)イトーヨーカ堂が閉店以降メインの店舗利用が決まらず、数年経過した。数例の誘致話が浮上しているが決定に至らず、併設されている金融機関店舗は賃貸が継続されており、経済的位置づけは緩やかながら低下した。 (2)大型スーパー撤退の影響は継続しており、事務所系建物の低稼働が依然目立つため、当面は弱含みの動向を予測する。市内中央に位置し、ＥＣ市場の台頭や商圏人口の広域化により、投資可能性を残す商業地である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)核店舗閉店による経済的位置づけの低下並びに鳥取大通商業地との競合による弱含みな推移。 (2)潜在的な投資可能性を秘めるが、商圏人口減少・高齢化への懸念も根強く、比較的安定した背後人口が商業集積を支えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231731206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,003 円／平米 10万9,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,718 円／平米 12万4,696 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,857 円／平米 7万5,565 円／坪
推定価格 平米 坪	3万234 円／平米 9万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,214 円／平米 12万9,641 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,616 円／平米 6万1,544 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,027 円／平米 10万2,575 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,706 円／平米 11万4,738 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,772 円／平米 11万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,132 円／平米 14万2,594 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新橋大通６丁目１番１７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,160 円／平米 8万6,485 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,914 円／平米 8万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,265 円／平米 11万9,892 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情