路線価 (2023) 東京都中央区日本橋蛎殻町1-16-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
価格時点	2023 年
駅名	水天宮前駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 621万5,280 円
1平米当たり	1平米 188万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億5,700万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 790万1,340 円 1平米 239万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6億6,000万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 793万4,400 円／坪 1平米 240万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に中央区北部の幹線道路・準幹線道路沿いに、中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域全般と判定した。主たる需要者は、自社利用目的の事業者，不動産業者，投資家等が中心であるが、良好な都心接近性に着目したマンション開発業者等の参入も見られる。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。取引の中心価格帯は、立地・規模等により幅はあるものの、概ね数億円程度が一応の水準と把握される。 (2) 同一需給圏は、日本橋地区を中心とした比較的広幅員街路沿いの中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主たる需要者は国内外の不動産ファンド、不動産会社、事業法人が中心になると思料するが、マンション開発業者も需要者として想定される。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定しており、旺盛な投資需要に支えられて、地価はやや上昇傾向にて推移している。総額で数億円規模の取引が多いが、十数億円規模の取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は不動産ファンド、不動産会社、事業法人が中心である。当該主たる需要者は、投資物件としての取引の他、事業法人は自社ビルとしての利用または一部自用兼投資物件としての利用目的で取引することもある。それゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性の他類似不動産の取引価格にも着目して取引意思を決定する。そこで、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水天宮前駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「新大橋通り」沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	３３ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新大橋通り沿いの中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ地域として、成熟しており、当面は現状の土地利用形態を維持しつつ、安定的に推移していくものと予測される。 (2)中高層の事務所ビルを中心とした商業地域で、都心への通勤利便性から周辺では高層マンションも見られる。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定しており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 819万8,880 円 1平米 248万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 836万4,180 円 1平米 253万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 819万8,880円 1平米 248万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 770万2,980円 1平米 233万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 836万4,180円 1平米 253万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 770万2,980円 1平米 233万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価の上昇がみられる。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定し、投資需要も旺盛のため、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	220万1,677 円／平米 727万8,744 円／坪
推定価格 平米 坪	223万2,195 円／平米 737万9,637 円／坪
標準価格 平米 坪	243万1,585 円／平米 803万8,820 円／坪
査定価格 平米 坪	243万 円／平米 803万3,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	199万6,708 円／平米 660万1,117 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,364 円／平米 643万1,373 円／坪
標準価格 平米 坪	255万6,326 円／平米 845万1,214 円／坪
査定価格 平米 坪	256万 円／平米 846万3,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	247万9,093 円／平米 819万5,881 円／坪
推定価格 平米 坪	244万5,397 円／平米 808万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	247万5,098 円／平米 818万2,674 円／坪
査定価格 平米 坪	248万 円／平米 819万8,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	195万1,633 円／平米 645万2,099 円／坪
推定価格 平米 坪	241万1,119 円／平米 797万1,159 円／坪
標準価格 平米 坪	236万3,842 円／平米 781万4,862 円／坪
査定価格 平米 坪	236万 円／平米 780万2,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	204万3,994 円／平米 675万7,444 円／坪
推定価格 平米 坪	207万566 円／平米 684万5,291 円／坪
標準価格 平米 坪	246万7,897 円／平米 815万8,867 円／坪
査定価格 平米 坪	247万 円／平米 816万5,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情