路線価 (2023) 東京都中央区八重洲2-10-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区八重洲２丁目１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	有楽町駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 2,952万2,580 円
1平米当たり	1平米 893万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1724 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,330万8,600 円 1平米 1,310万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1724 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,297万8,000 円／坪 1平米 1,300万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として八重洲、日本橋、京橋地区等であって、高層店舗付事務所が集積する繁華性の高い複合高度商業地域である。東京駅勢圏に位置し利便性等は極めて高いため需要は旺盛であり、地価は回復傾向にある。主たる需要者は、不動産投資ファンド、大手不動産会社、大手一般事業会社等である。市場で中心となる価格帯は、規模、立地条件のほか、売買当事者間における資金調達手段等によって大きく分散し、一様ではない。 (2) 同一需給圏は主として八重洲地区など大手企業本社、店舗、ホテル等が集積する高度商業地域であり、そのほか都心５区などの主要駅付近で大規模事務所が高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は高い資金調達力を有する国内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、一棟全体の取引から区分建物や共有持分等取引対象がまちまちであって、再開発目的など取引目的も多様であるため、価格帯は大きく分散し、一様ではない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、高層店舗付事務所が集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や商業繁華性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投資採算性を反映した収益価格を相互に関連づけて、代表標準地との均衡にも留意のうえ本件鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は大規模の店舗付事務所等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、周辺の企業業種や集積度のほか、地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と投資採算性を反映した収益価格を相互に関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	有楽町駅北東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	521.5 坪 (1724 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B4
周辺の利用状況	高層事務所ビルの中、駐車場も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区八重洲２丁目１０番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	外堀通り沿いに高層店舗付事務所ビルや事務所ビルのほか駐車場も見られる地域
街路	３６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺部では大規模な再開発事業が進行中であり、今後は一層の発展的な推移が期待される地域である。コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は微増傾向にある。 (2)東京駅勢圏で拠点性が高く、周辺で再開発事業や建替え事業が進捗しているが、ウィズコロナのもと働き方が多様化するかで大型オフィスの新規供給が相次いでおり、地価は暫し一進一退の不透明な状況が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高度利用地区を活用した高層店舗、ホテル兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,628万4,000 円 1平米 1,400万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,463万1,000 円 1平米 1,350万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,628万4,000円 1平米 1,400万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 4,264万7,400円 1平米 1,290万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,463万1,000円 1平米 1,350万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 4,264万7,400円 1平米 1,290万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)周辺部では大規模な再開発事業が進行中であり、今後は発展的な推移が期待される。 (2)東京駅に至近し、不動産投資資金の堅調さから地価は再度上昇に転じるも、周辺の再開発事業の動向を注視し、地価は微増程度となっている。
個別的要因	(1)個別的要因による特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、中央区のうち東京駅勢圏として、市場競争力は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲２丁目１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	950万3,896 円／平米 3,141万9,880 円／坪
推定価格 平米 坪	972万2,486 円／平米 3,214万2,539 円／坪
標準価格 平米 坪	1,216万8,318 円／平米 4,022万8,459 円／坪
査定価格 平米 坪	1,410万 円／平米 4,661万4,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲２丁目１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	923万8,605 円／平米 3,054万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	936万7,945 円／平米 3,097万426 円／坪
標準価格 平米 坪	1,193万3,688 円／平米 3,945万2,773 円／坪
査定価格 平米 坪	1,380万 円／平米 4,562万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	669 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲２丁目１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,023万4,531 円／平米 3,383万5,359 円／坪
推定価格 平米 坪	939万6,274 円／平米 3,106万4,082 円／坪
標準価格 平米 坪	1,152万9,171 円／平米 3,811万5,439 円／坪
査定価格 平米 坪	1,330万 円／平米 4,396万9,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区八重洲２丁目１０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,979万9,098 円／平米 6,545万5,818 円／坪
推定価格 平米 坪	1,748万5,376 円／平米 5,780万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1,274万4,443 円／平米 4,213万3,129 円／坪
査定価格 平米 坪	1,470万 円／平米 4,859万8,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	999 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	11 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6.5 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情