路線価 (2023) 東京都中央区月島3-912 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区月島３丁目９１２番
価格時点	2023 年
駅名	月島駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 406万6,380 円
1平米当たり	1平米 123万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 502万5,120 円 1平米 152万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 502万5,120 円／坪 1平米 152万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区を中心とする在来の店舗等が多い商住混在地域全般である。需要者は、従来地縁性を有する個人や個人事業者等が中心であったが、近年においては、纏まった規模の土地についてはマンション開発業者等の参入が認められる。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。取引価格帯は１億円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は、月島・佃地区を中心とした小規模な店舗、店舗兼居宅等が建ち並ぶ商業地域及び住商混在地域と把握する。主たる需要者は、店舗兼居宅あるいは店舗兼共同住宅としての利用を目的とした個人事業主が中心であるが、小規模な画地を集約して高層マンションへの建替えを企図する開発業者も需要者となり得る。周辺における再開発事業の進展、来訪者の回復により地価はやや上昇傾向にある。取引総額としては数千万円から１億数千万円規模の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、当地区における土地需要は、自用の店舗兼住宅保有目的のほか、周辺土地と一体としての再開発を期待した資産保有目的もあるが、収益目的で取得する例は相対的に少ない。以上より、鑑定評価額決定に際しては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意しつつ、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産の主たる需要者は、店舗兼居宅又は店舗兼共同住宅としての利用を目的とした個人事業主が中心である。当該需要者は、主として代替・競争関係にある不動産の取引価格を参考として取引意思を決定するが、賃貸部分または賃貸に供することを想定した場合の収益性にも着目する。したがって、市場参加者の行動原理をよく反映した比準価格を重視しつつ、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	月島駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な低層店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区月島３丁目９１２番
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	16 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	低層の比較的小規模な飲食店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域
街路	１０．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現状は小規模な在来店舗等が多い普通商業地域であるが、周辺地域における再開発事業等の進展もあり、今後は、土地の集約化も徐々に進んでいくものと予測される。 (2)周辺では小規模な画地を集約して高層建物への建替えが見られる。近隣地域では、これら周辺地域の影響を受け、また行動制限の解除により来訪者は回復傾向にあるため、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 555万4,080 円 1平米 168万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 525万6,540 円 1平米 159万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 555万4,080円 1平米 168万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 485万9,820円 1平米 147万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 525万6,540円 1平米 159万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 485万9,820円 1平米 147万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)周辺において超高層分譲マンションの供給が予定されており、地価の底上げが期待される。 (2)周辺では高層マンションの建設や再開発事業が見られ、また行動制限の解除により来訪者も回復傾向にあるため、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目９１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	198万2,852 円／平米 655万5,309 円／坪
推定価格 平米 坪	159万5,433 円／平米 527万4,501 円／坪
標準価格 平米 坪	163万1,322 円／平米 539万3,151 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目９１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	169万9,777 円／平米 561万9,463 円／坪
推定価格 平米 坪	169万9,777 円／平米 561万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	173万6,238 円／平米 574万3 円／坪
査定価格 平米 坪	174万 円／平米 575万2,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目９１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	179万6,762 円／平米 594万95 円／坪
推定価格 平米 坪	144万5,702 円／平米 477万9,491 円／坪
標準価格 平米 坪	165万6,016 円／平米 547万4,789 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第三種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目９１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	150万9,898 円／平米 499万1,723 円／坪
推定価格 平米 坪	140万5,578 円／平米 464万6,841 円／坪
標準価格 平米 坪	170万5,799 円／平米 563万9,371 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区月島３丁目９１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	132万4,308 円／平米 437万8,162 円／坪
推定価格 平米 坪	117万909 円／平米 387万1,025 円／坪
標準価格 平米 坪	165万6,165 円／平米 547万5,281 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	368 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第３種特別工業
特別な事情