路線価 (2023) 北海道札幌市北区北22条西3-19-226 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
価格時点	2023 年
駅名	北２４条駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	8,240万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円 1平米 19万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	8,320万 円 (416 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万1,200 円／坪 1平米 20万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区を主として地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地が圏域である。需要者は賃貸マンションなど収益物件の利用を目的とした、個人、法人などが中心である。金融機関の慎重な融資姿勢などから、収益物件への土地需要は落ち着いているが、その利便性の高い立地性及び敷地規模を小さくした戸建住宅用地としての需要も下支え要因として、地価動向は堅調である。取引の中心価格帯は、対象地と同規模で８千万円前後と見込まれる。 (2) 同一需給圏は、主に北区の地下鉄徒歩圏内の圏域。需要者は賃貸不動産経営等を目的とした個人、法人等が中心。地下鉄駅徒歩圏の地域で、規模の大きな土地については、マンション用地需要等も期待出来ること等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しにくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪６５万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替性の強い取引事例から求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格も土地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められたものと思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。本件においては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、主たる需要者の観点から収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北２４条駅南東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	125.8 坪 (416 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	アパート、マンションが多い交通至便な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	32 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな地域要因の変動は見受けられないが、地下鉄北２４条駅に近い利便性の高さから、不動産投資向けの土地需要は根強く、将来的にも現状の収益物件を主とした土地利用が継続して行くものと予測する。 (2)地域に特段の変化は無く、地下鉄駅徒歩圏に位置する住宅地域であること等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気が持ち直していくことが期待されるが、住宅地については金融資本市場の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要がある。 (2)物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるものの、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に推移。
地域要因
(1)地域要因に特に大きな変動はないが、地下鉄北２４条駅に近く、その利便性の良さから収益物件等の土地需要は根強く、地価動向は堅調である。 (2)地下鉄駅周辺の住宅地域で特段の変化は無いが、地下鉄北２４条駅徒歩圏の交通利便性に優れた住宅地域であること等から、地価は概ね堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,690 円／平米 66万6,787 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,601 円／平米 64万6,657 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,067 円／平米 66万8,034 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,404 円／平米 41万7,892 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,696 円／平米 47万1,753 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,671 円／平米 55万7,626 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万857 円／平米 53万1,793 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,911 円／平米 51万8,748 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,139 円／平米 64万8,436 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北２２条西３丁目１９番２２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,844 円／平米 44万2,488 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,617 円／平米 47万4,798 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,132 円／平米 64万5,106 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情