路線価 (2023) 北海道釧路市南大通3-4-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市南大通３丁目４番５
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	360万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	362万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は橋南地区の商業地及び幹線道路沿線の商業系用途を含む地域と判定される。需要の中心は標準地が所在する地域の画地規模では地元事業者にほぼ限定され、外部からの進出は少ない。過去は盛隆を極めた南大通地区であるが、旧来の商店街形態から脱却しえず空店舗も見られ、やや衰退傾向にある商店街となっている。需要の中心は画地規模や老朽建物付き、解体費用を考慮した取引等、取引条件が雑多なため特定は困難である。 (2) 同一需給圏は橋南地区の商業地域又は業務併用住宅地域の全域であり、近年は橋北地区の既成商業地の一部との価格牽連性が成り立つと考える。市内でも歴史ある商業地で、地元消費が主流のため高齢化の影響も強く懸念される反面、現在は減災面で見直しの動きが続く橋南地区の高台エリアや公共施設・業務拠点が集積するエリアに近接し、投資可能性は維持されている。標準的な取引水準の把握は困難だが、標準規模の更地で３５０万円程度が中庸と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内では自用の店舗、事務所併用住宅等が多く見られ、取引自体は自己利用目的のものが主流であり、収益性に基づくものは少なく２次的なもので、価格形成要因に与える影響は弱い。地域自体も売り希望地も多く、閉鎖店舗も認められ不動産需要は低迷傾向が継続している。よって、市場実態を反映している比準価格を標準に、収益価格を参考程度に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準可能な公示地等が認められず規準は行わなかった。 (2) 賃貸用物件も見られるが、取引の主流は自用目的の店舗等で、やや広域的ではあるが代替競争関係にある取引事例を十分確保し得た。昨今の経済情勢に加え、当地域では築浅の商業用物件自体が僅少なため、事例資料や想定数値の信頼性に限界が認められ、その精度は低くならざるを得ない。多数の取引事例より査定された比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、規準すべき標準地はないが、市内橋南地区の各商業地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	釧路駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、中層マンション等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市南大通３丁目４番５
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	やや衰退傾向が見られる既成の商店街。
街路	２２ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内郊外の大型商業施設に顧客が流出している既存商業地域で、底値感も見受けられるが、空地、空店舗等も認められ、地価は弱含みの傾向が続くものと予測される。 (2)商業効用の低下、既存建物の稼働低下が続くが、北大通地区等との価格連関も感じられ、横ばいか、弱含みに転ずる動向を予測する。橋南地区高台エリアへの見直しの動きにより、背後人口による投資可能性を残す。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路沿線地域に向いている傾向が見られる。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)閉鎖店舗も見られ、商況は低迷している。米町公園ほかの観光地への動線上に位置しているが地価は弱含みの傾向が継続している。 (2)既存建物の低稼働が目立つ。地元消費による支えも事業者の高齢化も進行している。高台住宅地や中心市街地への近接性が水準を支える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市南大通３丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,678 円／平米 9万1,503 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,678 円／平米 9万1,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,831 円／平米 9万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市南大通３丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,729 円／平米 7万5,142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,925 円／平米 7万9,096 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,317 円／平米 8万3,698 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市南大通３丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,375 円／平米 7万666 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,750 円／平米 7万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,132 円／平米 8万3,086 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市南大通３丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,250 円／平米 7万253 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,040 円／平米 6万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,911 円／平米 8万5,662 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情