路線価 (2023) 東京都中央区日本橋室町1-14-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６
価格時点	2023 年
駅名	三越前駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 727万3,200 円
1平米当たり	1平米 220万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	9億 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,001万7,180 円 1平米 303万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	8億9,700万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 998万4,120 円／坪 1平米 302万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として日本橋地区周辺の幹線道路背後の商業地域である。周辺での大規模再開発により需要は旺盛であり、コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。主たる需要者は、不動産投資ファンド、大手不動産会社や一般事業会社等である。市場で中心となる価格帯は、敷地規模や立地条件等で異なるが、総額で十数億円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は主として日本橋室町地区などの幹線道路背後に中高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ業務利便性や繁華性のやや高い商業地域に存しており、そのほか都心５区などで中規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者や機関投資家、事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～２０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は幹線道路背後に中高層店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度、さらに地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三越前駅東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	14 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺地域では再開発が進んでいる。
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	660 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺の大規模な再開発事業の効果から今後は発展的な推移が期待される地域である。賃料は概ね横ばい傾向にあるものの、コロナ禍からの回復や利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。 (2)日本橋室町地区に存し、中央通り大規模ビル群の背面補完的地域であって需要は堅調。建築費の上昇、保有コスト増等といった懸念もあるものの、堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,057万9,200 円 1平米 320万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,038万840 円 1平米 314万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,057万9,200円 1平米 320万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 971万9,640円 1平米 294万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,038万840円 1平米 314万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 971万9,640円 1平米 294万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境やコロナ禍からの回復等により不動産市場は堅調に推移している。 (2)都心優良不動産に根強い需要が続くものの、新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、物価上昇や金利上昇リスクなど不動産市場への懸念は残る。
地域要因
(1)地域要因による特段の変動はない。 (2)日本橋室町地区に存し、繁華性や業務利便性が高いことから、ウィズコロナのもと不動産投資資金の堅調さもあって再度地価上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因による特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。なお、日本橋室町地区に存し、むろまち小路との角地でもあることから、背後地としての市場競争力はやや高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	202万6,806 円／平米 670万621 円／坪
推定価格 平米 坪	258万9,245 円／平米 856万44 円／坪
標準価格 平米 坪	352万2,782 円／平米 1,164万6,317 円／坪
査定価格 平米 坪	377万 円／平米 1,246万3,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	316万3,483 円／平米 1,045万8,475 円／坪
推定価格 平米 坪	318万5,408 円／平米 1,053万959 円／坪
標準価格 平米 坪	289万3,195 円／平米 956万4,903 円／坪
査定価格 平米 坪	310万 円／平米 1,024万8,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	590 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	356万3,585 円／平米 1,178万1,212 円／坪
推定価格 平米 坪	340万4,072 円／平米 1,125万3,862 円／坪
標準価格 平米 坪	305万8,465 円／平米 1,011万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	328万 円／平米 1,084万3,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	千代田区
地域	東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	461万2,993 円／平米 1,525万555 円／坪
推定価格 平米 坪	458万5,858 円／平米 1,516万847 円／坪
標準価格 平米 坪	291万3,506 円／平米 963万2,051 円／坪
査定価格 平米 坪	312万 円／平米 1,031万4,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情