路線価 (2023) 北海道釧路市城山1-22-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市城山１丁目２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	824万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	824万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、橋南既存商店街並びに街路効用に基づく橋南地区の業務併用住宅地域全域である。特に古くから発展した南大通商店街とは大きな競合関係にある。需要者の中心は地元企業に限定され低調な推移が続いたが、近時緩やかながら回復傾向が感じられた。但し空き店舗も多く目につく状態で、背後人口の逓減傾向等の弱含みな要因を内包し推移している。老朽建物取壊跡地の取引が主流で、画地規模も大小様々なことから取引総額の価格帯は判定困難である。 (2) 同一需給圏は橋南地区の圏域である。需要者の中心は地元企業である。釧路市の商業繁華性は郊外大型ＳＣに集中しており、城山地区等の旧来型の商業地域は衰退傾向が継続している。中心部で一部再開発の動きがあるが当地域への波及は限定的である。過去の続落から相応の水準まで低落しており特段の変化はないことから、地価動向は下げ止まりの状況にある。取引の規模、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。今後の情勢等を注視する必要がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、自用の店舗又は事務所併用住宅が多く、収益性に基づく投資には陰り傾向が感じられる。周辺には売り希望地が多く存在する外、老朽店舗は閉店するものが多い。上記要因を反映した取引事例による比準価格は、概ね妥当なものと考えられた。収益価格は賃貸低迷の状況を反映し、低位に求められている。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、特に橋南既存商業地として類似性の高い標準地との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 空きテナントに対する賃貸需要は極めて厳しい状況にあり、地元資本による投資は少なく収益物件の取引は低迷しており、空室の増加等昨今の商業地を取り巻く環境も改善しているとは認め難い。比準価格は商業地域における昨今の市場価値を反映している。よって比準価格を重視し、収益価格を参考とし、類似する他の標準地との均衡、単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	釧路駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	92.3 坪 (305 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市城山１丁目２２番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗が多く見られ低迷状態が続く城山商店街
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後人口の減少傾向から閉店等が多く見られ低迷していたが、コンビニ等の改修工事・一部店舗の再建築があり概ね安定した推移を示している。 (2)商業地域としては衰退しているが、過去からの続落により相応の水準まで低落しており割高感はないため、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業を含めた地方経済長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向による推移。 (2)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。
地域要因
(1)商業地としては安価な地価水準による緩やかな底打ち傾向が感じられる状態。 (2)相対的割高感は解消され、地価動向は安定しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市城山１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,288 円／平米 9万214 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,989 円／平米 8万5,920 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,976 円／平米 9万9,101 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	東
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市城山１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,678 円／平米 9万1,503 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,678 円／平米 9万1,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,540 円／平米 9万1,047 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231431206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市城山１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万796 円／平米 3万5,692 円／坪
推定価格 平米 坪	1万331 円／平米 3万4,154 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,269 円／平米 4万7,173 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231731206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市城山１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,132 円／平米 8万9,698 円／坪
推定価格 平米 坪	3万147 円／平米 9万9,666 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,997 円／平米 9万9,170 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市城山１丁目２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,301 円／平米 4万3,973 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,972 円／平米 6万2,721 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,354 円／平米 8万514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情