路線価 (2023) 東京都中央区銀座5-201-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
価格時点	2023 年
駅名	東銀座駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 2,377万140 円
1平米当たり	1平米 719万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,094万4,160 円 1平米 936万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,074万5,800 円／坪 1平米 930万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東銀座を中心に昭和通り等の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域で、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域と判定した。需要者は大手不動産会社、投資法人、機関投資家等が中心となる。銀座地区においてはやや繁華性が劣るものの、東銀座駅に近く交通利便性が高いこと、集客施設が近いことから一定の需要は見込まれる。不動産投資市場は堅調であり、地価は上昇に転じた。取引総額は５０～１００億円程度となる。 (2) 同一需給圏は、東銀座を中心とする幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域である。主な需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手事業法人等である。コロナ禍で賃貸需要の先行きは不透明であるが、落ち着きを取り戻しつつあり、一定の需要は健在である。需要の中心となる価格帯は立地・規模等によりまちまちであるが、概ね数十億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係が成立する地域から事例を収集、採用し求めており、市場性を反映するとともに、収益物件の取引も採用していることから収益性をも加味している。収益価格は周辺の賃料、取引利回り等を勘案して試算した。いずれの価格も主たる需要者の取引動機を勘案して求めており、規範性を有すると考えられることから、本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東銀座駅南西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	199.6 坪 (660 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所ビル地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東銀座駅に近い、昭和通り沿いの高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
街路	４４ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和通り以東は銀座地区の中でも若干繁華性の劣る地域であるが、歌舞伎座等の集客施設もあり、一定の需要は見込まれる。不動産投資市場は堅調に推移しており、この影響により地価は若干の上昇傾向にある。 (2)銀座地区の周辺部に存する商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所ビル地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,140万7,000 円 1平米 950万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,276万2,460 円 1平米 991万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,140万7,000円 1平米 950万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 3,031万6,020円 1平米 917万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,276万2,460円 1平米 991万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 3,031万6,020円 1平米 917万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。
地域要因
(1)同一路線沿いにホテルが数件見られるが、業務系商業地としての需要が中心となると考えられる。地価はやや上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。需給環境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着きを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に特に変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	862万8,481 円／平米 2,852万5,758 円／坪
推定価格 平米 坪	849万425 円／平米 2,806万9,345 円／坪
標準価格 平米 坪	952万9,097 円／平米 3,150万3,195 円／坪
査定価格 平米 坪	981万 円／平米 3,243万1,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	785万6,072 円／平米 2,597万2,174 円／坪
推定価格 平米 坪	744万4,913 円／平米 2,461万2,882 円／坪
標準価格 平米 坪	902万4,137 円／平米 2,983万3,797 円／坪
査定価格 平米 坪	929万 円／平米 3,071万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	822万9,210 円／平米 2,720万5,768 円／坪
推定価格 平米 坪	777万5,450 円／平米 2,570万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	942万4,788 円／平米 3,115万8,349 円／坪
査定価格 平米 坪	971万 円／平米 3,210万1,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,023万4,531 円／平米 3,383万5,359 円／坪
推定価格 平米 坪	939万6,274 円／平米 3,106万4,082 円／坪
標準価格 平米 坪	930万3,242 円／平米 3,075万6,518 円／坪
査定価格 平米 坪	958万 円／平米 3,167万1,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座５丁目２０１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	610万 円／平米 2,016万6,600 円／坪
推定価格 平米 坪	589万857 円／平米 1,947万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	896万6,297 円／平米 2,964万2,578 円／坪
査定価格 平米 坪	924万 円／平米 3,054万7,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情