路線価 (2023) 東京都中央区日本橋茅場町3-16-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外
価格時点	2023 年
駅名	茅場町駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 681万360 円
1平米当たり	1平米 206万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	9億4,400万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 928万9,860 円 1平米 281万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	9億4,400万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 928万9,860 円／坪 1平米 281万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 高層の店舗兼事務所ビルのほかホテル、共同住宅が混在する商業地域である。オフィス街としてのステイタス要素は都心としては標準的であるが、日本橋地区の中心部や銀座地区への接近性に優っており多様な用途の需要を背景として土地需要は旺盛である。需要者は、地場中堅企業、不動産開発会社等が中心とみられる。当地区で規模が中庸な土地について市場の中心的な価格帯としては総額で数億円台後半から１０億円台が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は茅場町、八丁堀エリアを中心とし、区内東部から北部に広がる店舗兼事務所ビル適地の商業地域一帯の圏域。需要者は各種投資家、不動産業者、自社ビル保有目的の一般事業法人等が中心である。日本橋、八重洲地区などに比して商業繁華性はやや劣るものの、古くから立地し、地縁的選好性を示す法人なども見られ、需要は底堅い。また利回りの低下傾向などから地価は上昇。取引の中心は規模があまり大きくない画地で総額１０億円前後程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 事務所を中心とした用途的な観点からは収益性を重視する需要者が中心となるが、銀座地区や日本橋地区至近の立地条件や総額的観点からは幅広い需要者に選好される可能性もある。都心立地という利便性の高い条件から市場流動性が重視される一方、証券化等の投資判断の観点からは収益性も同様に重視される。そこで、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。対象標準地の主な需要者としては、各種投資家、不動産業者、自社ビル保有目的の一般事業法人等が想定される。本件では、実需を指向した比準価格と、収益性を重視する収益価格との説得力の程度は概ね同程度と判断し、両価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茅場町駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	35 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成通り沿いに高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
街路	１８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)様々な用途の需要がある地域である。近年はホテル、共同住宅も認められるが、事務所需要も多い地域であり、周辺環境は、当面、大きな変化は無く推移するものと予測する。 (2)平成通り沿いに中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、周辺では建替え等は散見されるが、用途的に変化はなく、また大規模再開発の動きも見られない。地域としては熟成しており、地価は上昇を予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 965万3,520 円 1平米 292万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 985万1,880 円 1平米 298万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 965万3,520円 1平米 292万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 909万1,500円 1平米 275万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 985万1,880円 1平米 298万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 909万1,500円 1平米 275万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種経済指標は上下に振れ続けており方向性の見えづらい傾向にある。不動産関連融資の金利動向が特に注視される。 (2)各種経済政策などの効果から景気は緩やかな回復の途にあり、不動産セクターについても回復の兆しが鮮明となって来ている。
地域要因
(1)低金利の影響などにより商業用不動産の売買需要について価格時点においては大きな変化は認められない。当地区の不動産需要は底堅い。 (2)中高層店舗兼事務所ビル建ち並ぶ商業地域で、地域要因に大きな変動はないものの、利回り低下傾向から地価は堅調に推移し、上昇を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	230万2,183 円／平米 761万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	228万6,306 円／平米 755万8,528 円／坪
標準価格 平米 坪	283万6,608 円／平米 937万7,826 円／坪
査定価格 平米 坪	295万 円／平米 975万2,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万2,184 円／平米 569万3,540 円／坪
推定価格 平米 坪	174万6,295 円／平米 577万3,251 円／坪
標準価格 平米 坪	252万3,548 円／平米 834万2,850 円／坪
査定価格 平米 坪	262万 円／平米 866万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万3,823 円／平米 893万8,839 円／坪
推定価格 平米 坪	274万9,788 円／平米 909万799 円／坪
標準価格 平米 坪	301万5,118 円／平米 996万7,980 円／坪
査定価格 平米 坪	314万 円／平米 1,038万840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	318万402 円／平米 1,051万4,409 円／坪
推定価格 平米 坪	295万1,991 円／平米 975万9,282 円／坪
標準価格 平米 坪	360万4,385 円／平米 1,191万6,097 円／坪
査定価格 平米 坪	375万 円／平米 1,239万7,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情