路線価 (2023) 東京都中央区入船3-15-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区入船３丁目１５番１外
価格時点	2023 年
駅名	新富町駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 376万8,840 円
1平米当たり	1平米 114万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円／坪 1平米 147万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区南東部に広がる中高層の中小の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商住混在の地域の範囲と判定。都心への交通利便性から住宅需要が強く、近年は共同住宅への建替が進んでいる。典型的な需要者としては、収益目的の国内外の機関投資家、個人投資家等の不動産投資家、賃貸マンション開発を目的とした不動産業者が中心となる。需要の中心となる価格帯は、５０㎡から５００㎡規模の土地で数千万円から５億円程度の取引きが中心となる。 (2) 同一需給圏は入船地区、新富地区等を中心とする幹線道路背後の商住混在地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。事務所ビルも見られるが、堅調な住宅需要に応じて画地併合により中規模のマンションに建替えが進んでいる地域であり、一定規模以上の敷地ではデベロッパーの需要も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、数億円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行うことから最も適合した手法は収益還元法といえる。一方資料の相対的信頼性としては、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素が多くやや劣るのに対し、取引事例比較法では類似性の高い事例を豊富に収集することができた。本件においては収益価格をやや重視し、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い商業地域、商住混在地域の事例から求めた実証的な価格である。また、住宅としても利便性が高く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産会社や中小事業者等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新富町駅東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	566 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区入船３丁目１５番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中高層の共同住宅への建替えが進む幹線道路背後の商業地域
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は幹線道路背後地の商住混在の商業地域だが、住宅地としての需要が高い地域で、徐々に共同住宅への建替えが進展することが予想される。地価水準は新型コロナウィルスの影響も弱まり回復傾向が予想される。 (2)幹線道路背後にあって高層マンションへの建替えが進む地域である。都心へのアクセスの良さと快適性を兼ね備えたマンションの需要は堅調であり、地価は微増傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画制度を活用した高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 492万5,940 円 1平米 149万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 492万5,940円 1平米 149万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 472万7,580円 1平米 143万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は一時期より限定的となり、景気は緩やかに持ち直しつつあるが、停滞傾向の賃料や今後の金利、為替の動向等懸念材料も見られる。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、住宅市況は引き続き好調であり、地価は上昇傾向。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、都心へも近い交通利便性の高い地域で、住宅需要は強く、共同住宅への建替が進み、地価は上昇傾向に転じている。 (2)共同住宅への建替えが進んでいる地域であり、コロナ禍による停滞はあったものの、地価は回復しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区入船３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	171万3,780 円／平米 566万5,757 円／坪
推定価格 平米 坪	174万1,200 円／平米 575万6,407 円／坪
標準価格 平米 坪	159万8,898 円／平米 528万5,957 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区入船３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	114万7,855 円／平米 379万4,809 円／坪
推定価格 平米 坪	116万7,369 円／平米 385万9,322 円／坪
標準価格 平米 坪	151万2,136 円／平米 499万9,122 円／坪
査定価格 平米 坪	153万 円／平米 505万8,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区入船３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	138万3,440 円／平米 457万3,653 円／坪
推定価格 平米 坪	128万7,857 円／平米 425万7,655 円／坪
標準価格 平米 坪	147万1,837 円／平米 486万5,893 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区入船３丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	149万417 円／平米 492万7,319 円／坪
推定価格 平米 坪	152万4,697 円／平米 504万648 円／坪
標準価格 平米 坪	138万2,318 円／平米 456万9,943 円／坪
査定価格 平米 坪	140万 円／平米 462万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情