路線価 (2023) 東京都中央区日本橋3-2-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区日本橋３丁目２番３外
価格時点	2023 年
駅名	日本橋駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 1,411万6,620 円
1平米当たり	1平米 427万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	12億9,000万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,943万9,280 円 1平米 588万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	13億 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,950万5,400 円／坪 1平米 590万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八重洲・日本橋地区の幹線道路背後に存する普通商業地域。主な需要者は、不動産業者、賃貸ビル等に投資する投資家等である。幹線道路の背後であるが、交通利便性が比較的良好なため、今後も底堅い需要が見込まれ、コロナ禍からの回復により市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、概ね数十億円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は東京駅の周辺商業地域を中心として、幹線道路・準幹線道路背後の、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と判定した。主たる需要者は収益獲得目的で中堅不動産会社、投資家等、自用目的で中堅企業等が想定される。周辺では大規模な再開発事業が複数進められており、将来の発展が期待されるが、現在、事務所に係る不動産市況は低迷している。但し不動産投資市場の活況により現在は地価は若干の上昇を見せている。取引総額は１０億円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場において成立した規範性の高い普通商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用しており、市場性を反映した適正な価格である。収益価格は最有効使用と判断される建物を賃貸することを想定し、周辺の類似事例より賃料水準、還元利回りを査定し求めており、収益性を反映した価格である。本件では両価格とも規範性が高いと判断し、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	日本橋駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区日本橋３丁目２番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央通り背後地に存し、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
街路	８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八重洲・日本橋地区の店舗兼事務所であり、優良な立地条件と大規模再開発事業の効果を受けて一層の発展が予測される。 (2)中央通り背後の、東京駅に近い商業地域であり、隣接街区では大規模な再開発事業が進んでいる。八重洲地区、日本橋地区の商業地の一角であり、今後とも熟成度を増していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,086万860 円 1平米 631万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,967万700 円 1平米 595万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,086万860円 1平米 631万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 1,924万920円 1平米 582万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,967万700円 1平米 595万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 1,924万920円 1平米 582万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による社会経済活動への影響は限定的であり、市場は堅調に推移している。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回復基調を受けて、地価は緩やかな上昇傾向となっている。 (2)周辺地区で再開発事業が進行中であり、発展が期待される地域である。東京駅に近いため需要は底堅く、地価は若干の上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	404万5,538 円／平米 1,337万4,549 円／坪
推定価格 平米 坪	399万4,478 円／平米 1,320万5,744 円／坪
標準価格 平米 坪	526万2,817 円／平米 1,739万8,873 円／坪
査定価格 平米 坪	574万 円／平米 1,897万6,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	213万8,466 円／平米 706万9,769 円／坪
推定価格 平米 坪	288万5,503 円／平米 953万9,473 円／坪
標準価格 平米 坪	541万3,702 円／平米 1,789万7,699 円／坪
査定価格 平米 坪	590万 円／平米 1,950万5,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	653万9,389 円／平米 2,161万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	787万8,407 円／平米 2,604万6,014 円／坪
標準価格 平米 坪	563万9,518 円／平米 1,864万4,247 円／坪
査定価格 平米 坪	615万 円／平米 2,033万1,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	421万5,151 円／平米 1,393万5,289 円／坪
推定価格 平米 坪	389万7,676 円／平米 1,288万5,717 円／坪
標準価格 平米 坪	594万1,579 円／平米 1,964万2,860 円／坪
査定価格 平米 坪	648万 円／平米 2,142万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	584 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区日本橋３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	610万 円／平米 2,016万6,600 円／坪
推定価格 平米 坪	589万857 円／平米 1,947万5,173 円／坪
標準価格 平米 坪	629万3,651 円／平米 2,080万6,810 円／坪
査定価格 平米 坪	686万 円／平米 2,267万9,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情