路線価 (2023) 東京都中央区晴海2-107 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区晴海２丁目１０７番
価格時点	2023 年
駅名	勝どき駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 416万5,560 円
1平米当たり	1平米 126万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (7250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 631万4,460 円 1平米 191万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (7250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 634万7,520 円／坪 1平米 192万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中央区及び隣接区の湾岸部に存する大規模な画地が多い商業地域である。広いオフィス・フロアの確保が可能なこともあり、需要者の中心は、資金力を有する大手不動産会社、不動産投資法人である。周辺では、大きな画地規模を活かし、事務所だけではなくタワーマンションの開発も進んだ。稼働状況の悪化を危惧して物件を手放す動きも散見される。取引の中心となる価格帯は、数十億円から数百億円程度に及ぶ。 (2) 同一需給圏は中央区及び隣接区の湾岸エリアを中心とする商業地域。主な需要者は不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。湾岸エリアの大規模なオフィスの賃貸需要は弱含んでいるものの、大規模画地への投資意欲は一定程度認められ、取引価格は高めで推移している。取引規模や立地条件により取引価格は様々であるが、数十億円から数百億円台とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法により求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な地域に存し、市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い商業地域の事例から求めた実証的な価格である。また、大規模な床は多用途に利用可能なことから、収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等からの一定の需要も見込まれ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勝どき駅南東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	2193 坪 (7250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	17F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区晴海２丁目１０７番
標準地の範囲
東	200 m
西	40 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	90 m
面積	7200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画により大規模画地が多くみられる地域
街路	５０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)業務用途、住宅用途等が計画的に配置され、湾岸部でのマンション供給や交通施設の拡充等も計画されており、都市機能の整備が進んでいくものと予想される。 (2)湾岸エリアの利便性向上のため、交通施設等の拡充が検討されている。画地規模が大きく、高度利用が進んでいるが、大規模な事務所賃料は弱含んでいる。湾岸エリアへの投資も見られ、地価は持ち直しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 684万3,420 円 1平米 207万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 681万360 円 1平米 206万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 684万3,420円 1平米 207万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 631万4,460円 1平米 191万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 681万360円 1平米 206万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 631万4,460円 1平米 191万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大により、社会生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が出ている。 (2)金融市場の先行き不透明感は残るが、金融緩和が続く中で不動産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)現時点では地域要因に特段の変動は見られないが、オフィス需要が緩和しており、注視を要する。 (2)金融緩和が継続する中で湾岸エリアへの投資も行われているものの、大規模なオフィス床の賃貸需要は弱含んでおり、注視を要する。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海２丁目１０７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万874 円／平米 175万5,069 円／坪
推定価格 平米 坪	103万5,457 円／平米 342万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	158万8,124 円／平米 525万338 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北東
側道幅員2	15 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海２丁目１０７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万8,974 円／平米 955万948 円／坪
推定価格 平米 坪	257万2,550 円／平米 850万4,850 円／坪
標準価格 平米 坪	178万311 円／平米 588万5,708 円／坪
査定価格 平米 坪	215万 円／平米 710万7,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	580 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	北東
側道幅員2	20 m
側道方位3	南東
側道幅員3	15 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海２丁目１０７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	266万2,192 円／平米 880万1,207 円／坪
推定価格 平米 坪	265万7,262 円／平米 878万4,908 円／坪
標準価格 平米 坪	192万8,347 円／平米 637万5,115 円／坪
査定価格 平米 坪	233万 円／平米 770万2,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	北東
側道幅員3	10 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海２丁目１０７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万2,392 円／平米 195万8,448 円／坪
推定価格 平米 坪	118万8,279 円／平米 392万8,450 円／坪
標準価格 平米 坪	125万6,109 円／平米 415万2,696 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	25 m
側道方位2	南東
側道幅員2	23 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区晴海２丁目１０７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	157万6,413 円／平米 521万1,621 円／坪
推定価格 平米 坪	148万8,835 円／平米 492万2,089 円／坪
標準価格 平米 坪	163万2,495 円／平米 539万7,028 円／坪
査定価格 平米 坪	197万 円／平米 651万2,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	南西
側道幅員3	10 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情