路線価 (2023) 東京都中央区銀座8-109-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座８丁目１０９番７
価格時点	2023 年
駅名	新橋駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 3,467万9,940 円
1平米当たり	1平米 1,049万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,463万1,000 円 1平米 1,350万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4,463万1,000 円／坪 1平米 1,350万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、銀座地区のほか都心における名声の高い飲食店街等の商業地域である。需要者の中心は、名声を求める国内外の有力企業、機関投資家等応分の資金力を有するものが多い。銀座ブランドのポテンシャルは高いものの、コロナ禍により、客足は激減していた。ここにきてコロナ禍前程ではないものの、徐々に客足は戻ってきているものと推測される。現在、地価は横ばい状態と判断した。土地取引価格帯は、数十億円程が一般的と推量される。 (2) 同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区の幹線道路背後の店舗を中心とした高度商業地域並びに準高度商業地域と把握する。主な需要者は国内外の投資家、不動産会社及び事業法人になるものと想定される。銀座ブランドの投資適格物件に対する需要は底堅く、行動制限は解除はされたが、高級クラブ等の飲食・接待需要は弱く、店舗の収益力は回復途上にあることから、地価は概ね横ばい傾向にある。取引総額十数億円から規模が大きいと百億円規模の取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象地は、ブランド力のある銀座地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意思決定を行う土地柄である。銀座ブランドや名声を求める高値取引も多く見受けられるが、本件では、場所的稀少性等の市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の双方を尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は、国内外の投資家、不動産会社及び事業法人が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該需要者は主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、銀座地区においては代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引意思が決定されることも多い。以上より、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新橋駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座８丁目１０９番７
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	10 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	並木通り沿いに、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地域
街路	１４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)並木通り沿いに銀座クラブ街のソシアルビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持して推移するものと思料される。コロナ禍により地価は弱含みで推移していたが、現在は横ばい状態と思料される。 (2)並木通り沿いの商業地域で、築年の経過したソシアル系の店舗ビルが多いが、今後も一定の繁華性を有する商業地域として推移すると予測する。行動制限は解除されたが接待需要は回復途上で、地価は横ばい傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画、高度利用地区制度活用の高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4,826万7,600 円 1平米 1,460万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4,727万5,800 円 1平米 1,430万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4,826万7,600円 1平米 1,460万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4,463万1,000円 1平米 1,350万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4,727万5,800円 1平米 1,430万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4,463万1,000円 1平米 1,350万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。世界的な金融引き締め等により景気の下振れリスクとなっている。物価上昇、供給面での制約に注意する必要あり。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、大規模オフィス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影響が続き、飲食系のテナントの退去、客足の流動性が失われていたが、ここにきて回復基調にある。 (2)銀座地区における並木通り沿いの商業地域である。行動制限は解除されたが、高級クラブ等の飲食・接待需要は弱く、地価は概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座８丁目１０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	347万7,051 円／平米 1,149万5,131 円／坪
推定価格 平米 坪	1,168万5,074 円／平米 3,863万855 円／坪
標準価格 平米 坪	1,411万2,408 円／平米 4,665万5,621 円／坪
査定価格 平米 坪	1,450万 円／平米 4,793万7,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座８丁目１０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	855万4,543 円／平米 2,828万1,319 円／坪
推定価格 平米 坪	801万8,885 円／平米 2,651万434 円／坪
標準価格 平米 坪	1,406万8,219 円／平米 4,650万9,532 円／坪
査定価格 平米 坪	1,450万 円／平米 4,793万7,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座８丁目１０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	884万7,440 円／平米 2,924万9,637 円／坪
推定価格 平米 坪	824万2,564 円／平米 2,724万9,917 円／坪
標準価格 平米 坪	1,438万4,928 円／平米 4,755万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	1,480万 円／平米 4,892万8,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座８丁目１０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,977万2,319 円／平米 6,536万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	2,127万2,897 円／平米 7,032万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	1,415万3,624 円／平米 4,679万1,881 円／坪
査定価格 平米 坪	1,460万 円／平米 4,826万7,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情