路線価 (2023) 北海道釧路市北大通13-2-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,218 円／坪 1平米 5万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、駅前商店街を含む周辺商業地並びに十字街地区・末広町繁華街と競合関係にある。釧路駅の効用を基礎に拓けた中心商店街であるが、需要不振・売り希望地の増大等から年々経済的位置づけを落としている。需要者は地元有力企業と本州大手企業で、近時ビジネスホテル用地等需要はほとんど見受けられず、完了した再開発事業も期待に反する状況で、地元企業は投資意欲に欠ける状態。規模的混在があり価格帯は多種多様に亘り、特定化が困難な状態。 (2) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以南、釧路川以北の商業地域と把握する。典型的需要者は地元事業者、地縁者から資力潤沢な市外関係者が投資主体へと転換しつつある。コロナ禍収束後の正常化の動きは、道内他都市と比べ弱く、地元事業者の高齢化の影響も感じられるが、金融機関、各公共施設が集積する優位性により、生活様式の変容や業務合理化等を受けた市内他商業地と比較して商業集積は維持されている。標準規模の更地で２７００万円以下と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、中層事務所ビル等の合理的な収益物件も一部に混在するが、建物取り壊し跡地が多く空き店舗率は３０％を超える状況で推移している。近時収益性に基づく新規の商業賃貸物件投資は皆無、標準的中層利用の収益性が価格構成に占める地位は年々低下している。一部に思惑的取引も存在するが、地元企業による安価な取引も多く周辺には売り希望地も多数存在する。よって、比準価格に重きを置いて収益価格と関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) ＪＲ釧路駅近接の商業地であり、本来収益検討も極めて有用だが、周辺既存建物の低稼働が解消しておらず、収益試算の前提となる事例資料・採用数値の不安定さから、相対的信頼性が低いため、保守的な査定内容とならざるを得ない。本年は用途的代替性の高い事例を中心に査定され、収益性もある程度裏打ちされた比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、観光需要回復への期待感と釧路圏内のホテル投資の広域分散化も踏まえ、本件鑑定評価額とした。
交通
交通施設	ＪＲ釧路駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	154.6 坪 (511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル、ホテル等が建つ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	事務所・ホテル等が混在する駅前商店街
街路	２４．５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)釧路駅の都市機能が年々低下し、需給動向も低調に推移している。金融緩和を受け高安様々な取引事例が見られるが、小売店舗の売上げは厳しく鉄道高架等潜在的需要に期待を残す状況で弱含みに推移すると予想する。 (2)基幹産業が転換期に直面し、交通動線上の優位性後退は続く。当面横ばいか、弱含みの動向を予測する。但し、既に核となる商業施設を欠き、道内他都市に比べ、更なる店舗撤退・縮小リスクは相対的に薄いと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の長期低迷の継続と金融緩和による緩やかな不動産投資の回復傾向。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)周辺の空き店舗解体は進まず、駅効用の低迷が顕著になる等、需要低迷による弱含みな推移。 (2)交通動線上の優位性が剥落する状況は続くが、業務拠点集約化の影響を受けた市内他商業地と対照的に相対的競争力が維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,099 円／平米 23万5,053 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,698 円／平米 20万7,280 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,637 円／平米 21万3,690 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,221 円／平米 19万5,785 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,576 円／平米 4万1,576 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,394 円／平米 11万401 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,124 円／平米 15万2,486 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万312 円／平米 10万211 円／坪
推定価格 平米 坪	3万312 円／平米 10万211 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,116 円／平米 16万8,989 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市北大通１３丁目２番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,661 円／平米 7万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	3万338 円／平米 10万297 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,488 円／平米 17万3,525 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情