路線価 (2023) 東京都中央区銀座7-5-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中央区東京都中央区銀座７丁目５番２外
価格時点	2023 年
駅名	銀座駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 2,092万6,980 円
1平米当たり	1平米 633万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	12億4,000万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,581万9,860 円 1平米 781万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	12億4,000万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,581万9,860 円／坪 1平米 781万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に銀座エリアの業務系用途のビルが多く建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は、資本力を有する不動産ファンド、デベロッパー等が中心である。コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価は上昇基調に転じている。取引の中心価格帯は画地規模によるが、概ね１０億円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は銀座地区を中心とした、幹線道路・準幹線道路背後の商業地域で、比較的小規模な店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ。主たる需要者は投資目的の不動産業者、投資法人、個人富裕層、一般事業法人等が想定される。コロナ禍の影響により悪化した事務所需要の本格的回復には至っていないものの、不動産投資市場は堅調であり、地価はやや上昇に転じている。取引総額は数十億円程度が中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等と判断し、両試算価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用し、市場実勢を反映した価格である。収益価格は投資家の取引動機を考慮した、収益性を反映した価格である。多様な需要者が想定されることからいずれの価格も規範性を有するものと判断されるため、本件では両価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銀座駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中央区東京都中央区銀座７丁目５番２外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	銀座三原通り沿いに中高層の店舗、事務所が建ち並び、ホテルも見られる地域
街路	１３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中央通り背後の店舗、事務所が建ち並ぶなかにホテル等も見られる地域であり、当面は現状の土地利用形態を維持しながら推移するものと予測される。 (2)「ギンザシックス」の裏手、銀座三原通沿いの商業地域であり、店舗も見られるが業務系商業地域の色合いが強い。今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,740万6,740 円 1平米 829万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,644万8,000 円 1平米 800万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,740万6,740円 1平米 829万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 2,562万1,500円 1平米 775万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,644万8,000円 1平米 800万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 2,562万1,500円 1平米 775万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつあるものの、国内外の経済情勢等の先行き懸念が続いている。 (2)国内外の金融市場の動向等不安定要素は依然として残るが、不動産投資市場は未だ堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍による先行き不透明感は解消しつつあり、地価の上昇がみられる。 (2)銀座地区の中でも業務系商業地の色合いが強い。コロナ禍の影響で悪化していた市況はやや回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座７丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	988万3,897 円／平米 3,267万6,163 円／坪
推定価格 平米 坪	1,000万2,504 円／平米 3,306万8,278 円／坪
標準価格 平米 坪	809万9,194 円／平米 2,677万5,935 円／坪
査定価格 平米 坪	810万 円／平米 2,677万8,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＫ１－公５取１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座７丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	606万7,961 円／平米 2,006万679 円／坪
推定価格 平米 坪	577万8,740 円／平米 1,910万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	836万2,865 円／平米 2,764万7,632 円／坪
査定価格 平米 坪	836万 円／平米 2,763万8,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＫ１―公５取５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座７丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	772万4,661 円／平米 2,553万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	763万1,965 円／平米 2,523万1,276 円／坪
標準価格 平米 坪	827万7,619 円／平米 2,736万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	828万 円／平米 2,737万3,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	660 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＫ１－公５取３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都中央区銀座７丁目５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	884万7,440 円／平米 2,924万9,637 円／坪
推定価格 平米 坪	824万2,564 円／平米 2,724万9,917 円／坪
標準価格 平米 坪	838万5,111 円／平米 2,772万1,177 円／坪
査定価格 平米 坪	839万 円／平米 2,773万7,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情