路線価 (2023) 東京都港区白金台4-273-196 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
価格時点	2023 年
駅名	白金台駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 274万3,980 円
1平米当たり	1平米 83万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 357万480 円／坪 1平米 108万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山手線内の地下鉄沿線や山手線沿線で、港区内を中心に、その周辺区隣接部を含む圏域である。需要者の中心は港区とその周辺区の買い換え層で、自己使用目的の個人が中心となる。経済状況の不透明感にもかかわらず、需要は根強い。供給は個人所有の中古住宅が比較的多い。土地は画地規模に応じて１億円から１億５千万円程度、建物を含む総額では１億円から２億円程度までが取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、港区南部及び品川区北部の鉄道駅から徒歩圏にある優良住宅地域。需要の中心は、高所得層の個人、その他不動産業者等が想定される。当該地域は都心にありながら、学校や研究機関、ホテル、庭園等の緑に恵まれた良好な住環境と洗練された街並み等から不動の人気を有しており需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地１４０㎡程度で１億５千万円前後で、稀少性や代替関係にあるマンション価格の高騰等により地価は上昇基調で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には利便性を反映して共同住宅も見られ、賃貸需要もあるが、中古住宅、小規模建売住宅等の自用目的の取引が中心となっている。従って、類似性の高い取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が最有効使用と考えられる住宅地であり、自己の居住目的での取引が中心となる。この場合、需要者たる個人は収益性よりも代替競争関係にある他の不動産との比較により価格判断を行う傾向があり、規範性の高い取引事例を基にこのような価格形成過程に倣って試算された本件比準価格の信頼性は高い。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白金台駅北方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　３．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	日影規制
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域として熟成している。今後も現在の住環境を維持するものと予測する。経済の不透明感は依然として残っているものの、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (2)目黒通り及び外苑西通り背後の細街路沿いに小規模な戸建住宅やアパートが建ち並ぶ窪地の住宅地域で、駅に近い利便性を有する。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の居住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 393万4,140 円 1平米 119万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 393万4,140円 1平米 119万円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 376万8,840円 1平米 114万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレや金融政策の変化による経済の不透明感が依然として残ってるが、港区内の住宅地は、ブランド力と利便性が高いため需要が底堅い。 (2)マンション価格高騰により代替関係にある戸建住宅用地の取得需要も堅調であり、持続する超低金利を背景に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)利便性の高い優良な住環境を維持しており、地域要因に大きな変動はない。 (2)小規模住宅が多く密集し街路条件がやや劣る住宅地域であるが、ブランド力が高く需要は根強い。地域要因に特段の変化はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	123万5,568 円／平米 408万4,788 円／坪
推定価格 平米 坪	151万2,760 円／平米 500万1,185 円／坪
標準価格 平米 坪	116万6,353 円／平米 385万5,963 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＲＧ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	119万8,727 円／平米 396万2,991 円／坪
推定価格 平米 坪	152万8,377 円／平米 505万2,814 円／坪
標準価格 平米 坪	118万9,398 円／平米 393万2,150 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	294 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	130万1,988 円／平米 430万4,372 円／坪
推定価格 平米 坪	164万3,760 円／平米 543万4,271 円／坪
標準価格 平米 坪	147万6,873 円／平米 488万2,542 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＴＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	138万2,488 円／平米 457万505 円／坪
推定価格 平米 坪	136万8,155 円／平米 452万3,120 円／坪
標準価格 平米 坪	117万2,369 円／平米 387万5,852 円／坪
査定価格 平米 坪	118万 円／平米 390万1,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	234 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区白金台４丁目２７３番１９６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万8,473 円／平米 283万8,112 円／坪
推定価格 平米 坪	91万6,599 円／平米 303万276 円／坪
標準価格 平米 坪	117万3,622 円／平米 387万9,994 円／坪
査定価格 平米 坪	119万 円／平米 393万4,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情