路線価 (2023) 東京都港区元麻布3-242-30外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
価格時点	2023 年
駅名	六本木駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 492万5,940 円
1平米当たり	1平米 149万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億3,700万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5億3,700万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 638万580 円／坪 1平米 193万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区３Ａ地区（麻布・赤坂・青山）等の品等とブランド力に優れた中低層住宅地域。需要者の中心は外国人を含む住宅取得目的の富裕層であるが、投資や開発目的の不動産業者等の参画も目立っている。都心との接近性に優れた閑静な住宅地であり、実需や資産保全目的から富裕層の選好性が強く、供給が少ないこともあって、取引価格が上昇している。取引価格帯は標準地規模の土地で５～６億円程度、土地建物の総額で８～１０億円が中心と把握される。 (2) 同一需給圏は、港区内の低層の戸建住宅や共同住宅を中心とする高級住宅地域の存する圏域である。想定される典型的な需要者は戸建住宅用地や投資目的で購入する富裕層の個人等であると思料される。当該圏域においては不動産取得需要は比較的高い状態が継続しており、地価は緩やかな上昇基調にあるものと判断される。中心となる価格帯は、概ね４～８億円程度の水準にあるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は麻布地区の規範性の高い事例が多数採用できたため、実勢が的確に把握された価格となった。収益価格は標準地の規模、容積率等に応じた収益力を測定した価格であるが、閑静な住環境が賃料に十分反映されない一面もあってやや低位に試算された。ここでは標準地が自己の住宅取得目的の取引が多い地域に存し、比準価格の精度も高いことからその価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、試算の過程も的確に踏まれていることから不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。対象標準地は居住の快適性等が重視される住宅地であることを考慮すると収益価格の説得力は相対的に低いと判断される。以上より、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	六本木駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	日影規制
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	日影規制
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境と都心への接近性・利便性に優れ、ブランド力も抜群であることから、需要の高い住宅地域として既に熟成している。近隣地域に特段の変動要因が見当たらないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)中低層の戸建住宅、共同住宅のほか大使館もみられる住宅地域であり、今後もその性格を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 671万1,180 円 1平米 203万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 677万7,300 円 1平米 205万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 671万1,180円 1平米 203万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 614万9,160円 1平米 186万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 677万7,300円 1平米 205万円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 614万9,160円 1平米 186万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で減少した港区の人口は再び反転。高齢化率低い。再開発が活性化している。区内住宅地価格は上昇し、マンションは高騰。金利上昇に懸念。 (2)我国の景気は緩やかに持ち直しており、先行きについてもウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はみられない。都心に近い高台の住宅地域であり、利便性と住環境の両方に優れているため富裕層の選好性の高さに変化はない。 (2)青山・赤坂・麻布・六本木等の高級住宅地域における需要は底堅く、地価は緩やかな上昇基調にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 (2)個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	176万5,950 円／平米 583万8,231 円／坪
推定価格 平米 坪	180万6,567 円／平米 597万2,511 円／坪
標準価格 平米 坪	182万4,815 円／平米 603万2,838 円／坪
査定価格 平米 坪	182万 円／平米 601万6,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	191万6,139 円／平米 633万4,756 円／坪
推定価格 平米 坪	188万3,291 円／平米 622万6,160 円／坪
標準価格 平米 坪	217万9,735 円／平米 720万6,204 円／坪
査定価格 平米 坪	218万 円／平米 720万7,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	231万8,744 円／平米 766万5,768 円／坪
推定価格 平米 坪	237万6,713 円／平米 785万7,413 円／坪
標準価格 平米 坪	240万720 円／平米 793万6,780 円／坪
査定価格 平米 坪	240万 円／平米 793万4,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	177万3,050 円／平米 586万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	176万1,116 円／平米 582万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	201万406 円／平米 664万6,402 円／坪
査定価格 平米 坪	201万 円／平米 664万5,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区元麻布３丁目２４２番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	175万390 円／平米 578万6,789 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,922 円／平米 643万3,218 円／坪
標準価格 平米 坪	214万728 円／平米 707万7,247 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情