路線価 (2023) 東京都港区芝浦2-1-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区芝浦２丁目１番３３
価格時点	2023 年
駅名	田町駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 429万7,800 円
1平米当たり	1平米 130万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	17億2,000万 円 (993 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 571万9,380 円 1平米 173万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	17億2,000万 円 (993 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 571万9,380 円／坪 1平米 173万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区内の芝浦、港南地区等のマンション、事業所等が混在する地域である。需要者はマンションデベロッパー、賃貸目的の不動産業者及び事業法人等が中心である。規模が比較的大きい土地は、需要は高まっており、地価は上昇基調で推移している。市場の中心的な価格帯は立地・容積率・規模等により開きがあるが、土地単価で概ね１㎡当たり１７０～１８０万円程度で近年は特に割安感のあった湾岸地域のマンション開発用地の価格上昇が継続している。 (2) 同一需給圏は港区及び隣接区において共同住宅の立地が可能な住宅地域である。画地規模が大きい開発用地に対する需要はマンション分譲業者が中心であり、賃貸目的の不動産会社等も見られる。対象標準地は交通利便性が良好なエリアに所在し、エンドユーザーの需要が底堅いことから開発用地に対する取得需要は旺盛であり、価格は強含みで推移している。マンション用地の価格は、立地、規模、容積率の違い及び開発事業者の開発計画等により乖離が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション用地の需給はマンションの販売状況等により左右される傾向にある。比準価格は市場の実態を反映した実勢価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性を検討して意思決定をする。開発法による価格はこれらの事業採算性を基に試算した価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、良好なマンション需給を勘案し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 開発用地の需給は、景気変動や金利情勢等によるマンション販売動向等により影響を受けやすく、本件の比準価格は当該市況を反映した価格である。また、開発用地の需要者であるマンション分譲業者は投資採算性の観点から意思決定を行うが、開発法による価格は当該需要者の視点を具現した価格である。従って、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付け、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田町駅南東方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	300.4 坪 (993 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区芝浦２丁目１番３３
標準地の範囲
東	25 m
西	60 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅、事業所等が混在する地域で、高層共同住宅地化の傾向が認めらる。今後とも高層マンション主体の地域へと熟成されていくものと予測される。 (2)従来から見られる事業所等は減少傾向にあり、周辺は共同住宅が増加しつつある。今後は住宅地域としての特性が強くなるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 575万2,440 円 1平米 174万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 578万5,500 円 1平米 175万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 538万8,780円 1平米 163万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 578万5,500円 1平米 175万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 538万8,780円 1平米 163万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつあり、経済の回復傾向がみられる。 (2)港区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。
地域要因
(1)マンション用地としての需要が高い地域で、マンションの安定した需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。 (2)近隣地域は分譲マンションの需要が強いエリアであり、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦２丁目１番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	209万9,462 円／平米 694万821 円／坪
推定価格 平米 坪	214万7,750 円／平米 710万462 円／坪
標準価格 平米 坪	177万2,071 円／平米 585万8,467 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦２丁目１番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	183万6,455 円／平米 607万1,320 円／坪
推定価格 平米 坪	199万9,275 円／平米 660万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	170万8,782 円／平米 564万9,233 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦２丁目１番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	175万2,287 円／平米 579万3,061 円／坪
推定価格 平米 坪	181万2,467 円／平米 599万2,016 円／坪
標準価格 平米 坪	174万9,486 円／平米 578万3,801 円／坪
査定価格 平米 坪	175万 円／平米 578万5,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦２丁目１番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	242万8,305 円／平米 802万7,976 円／坪
推定価格 平米 坪	250万1,154 円／平米 826万8,815 円／坪
標準価格 平米 坪	190万6,367 円／平米 630万2,449 円／坪
査定価格 平米 坪	191万 円／平米 631万4,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＫＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区芝浦２丁目１番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	249万3,691 円／平米 824万4,142 円／坪
推定価格 平米 坪	262万4,428 円／平米 867万6,359 円／坪
標準価格 平米 坪	199万8,803 円／平米 660万8,043 円／坪
査定価格 平米 坪	200万 円／平米 661万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情