路線価 (2023) 東京都港区南青山2-26-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南青山２丁目２６番３外
価格時点	2023 年
駅名	青山一丁目駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 595万800 円
1平米当たり	1平米 180万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8億6,400万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 763万6,860 円 1平米 231万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	8億5,600万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 757万740 円／坪 1平米 229万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内の共同住宅地域である。３Ａ（青山、赤坂、麻布）地区や六本木地区が中心で、主たる需要者層として、中堅・中小規模の不動産業者や、富裕層の個人等が想定される。賃料水準に大きな変化は見られないが、売買価格は地域の高い名声に支えられて強含みで推移している。中心的な価格帯は３００㎡程度の画地で７～１０億円である。 (2) 同一需給圏は港区内でも極めて名声の高い優良住宅地域である。青山、赤坂、麻布、六本木エリアが中心で、需要者の中心は国内富裕層のみならず、外資系企業等に勤務する高所得者層である。画地規模によっては、分譲マンションや賃貸マンションの開発を企図する取引もみられ、賃料、売買価格帯も高位の水準で推移している。中心価格帯には乖離が認められるが、３００㎡程度の画地で５～１０億円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を適切に選択して試算した。収益価格は最有効使用の賃貸マンションを想定して試算した。主たる需要者は中堅・中小規模の不動産業者や、富裕層の個人等が中心になると考えられ、かかる市場参加者は収益性もさることながら取引市場の実勢や資産性をより重視すると考えられる。以上を勘案のうえ比準価格及び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高額な賃料収入が得られるため賃貸用の住宅の供給を企図する場合には、収益性の観点からアプローチした収益価格に対する信頼性は高い。一方、画地規模によっては自己使用目的での取引需要もあり、地縁的選好性の高さから収益性以外の価格形成要因が作用する場合も認められ、実証的な比準価格は一定の信頼性を有する。よって、収益価格と比準価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青山一丁目駅南西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所、店舗兼共同住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	306 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南青山２丁目２６番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	306 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「青山一丁目」駅が最寄りの中高層共同住宅、店舗兼共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)「青山通り」背後の事務所、店舗兼共同住宅等が混在する閑静な地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も住居系、商業系用途が混在する地域の性格を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 773万6,040 円 1平米 234万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 783万5,220 円 1平米 237万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 773万6,040円 1平米 234万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 783万5,220円 1平米 237万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 743万8,500円 1平米 225万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症等の経済への影響は和らぎつつある一方、物価上昇が地価に及ぼす影響も注視する必要がある。 (2)世界的な金融引締めやインフレ進行等により先行きに対する不透明感が残る市場であるが、優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因
(1)青山・赤坂・麻布等の高級住宅地域におけるマンション開発素地等の需要は底堅く、需要の減退や価格の下落は特にみられない。 (2)選好性の高い住宅地域としての地域要因に変化は認められず、富裕層を中心に底堅い需要がある。地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＳＫ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目２６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	214万9,443 円／平米 710万6,059 円／坪
推定価格 平米 坪	210万3,974 円／平米 695万5,738 円／坪
標準価格 平米 坪	240万4,542 円／平米 794万9,416 円／坪
査定価格 平米 坪	240万 円／平米 793万4,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＥＨ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目２６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	209万9,462 円／平米 694万821 円／坪
推定価格 平米 坪	214万7,750 円／平米 710万462 円／坪
標準価格 平米 坪	248万81 円／平米 819万9,148 円／坪
査定価格 平米 坪	248万 円／平米 819万8,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目２６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	175万2,287 円／平米 579万3,061 円／坪
推定価格 平米 坪	181万2,467 円／平米 599万2,016 円／坪
標準価格 平米 坪	222万6,618 円／平米 736万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴＲ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目２６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	211万3,943 円／平米 698万8,696 円／坪
推定価格 平米 坪	215万6,222 円／平米 712万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	243万9,165 円／平米 806万3,879 円／坪
査定価格 平米 坪	244万 円／平米 806万6,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	179 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南青山２丁目２６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	176万1,091 円／平米 582万2,167 円／坪
推定価格 平米 坪	177万4,769 円／平米 586万7,386 円／坪
標準価格 平米 坪	215万6,463 円／平米 712万9,267 円／坪
査定価格 平米 坪	216万 円／平米 714万960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情