路線価 (2023) 東京都港区南麻布1-225-48外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
価格時点	2023 年
駅名	白金高輪駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 446万3,100 円
1平米当たり	1平米 135万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6億8,000万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 591万7,740 円 1平米 179万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6億8,400万 円 (380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 595万800 円／坪 1平米 180万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に港区及び周辺区でも麻布、白金、高輪、東五反田等高級住宅地としての名声が高い地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人富裕層等が中心となる。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、特に高級物件の地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は２００㎡～４００㎡程度の土地で３億～７億円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、港区内の麻布、白金及び高輪等を中心とした閑静な住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の富裕者層が中心である。当該地区は良好な住環境を有しており、従来より住宅地として根強い人気がある。住宅地の市況は引き続き堅調に推移しており、地価は微増傾向にある。市場の中心価格帯は、規模や立地条件などに左右されるが、２００㎡～４００㎡程度の土地で概ね３億円～７億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的類似性を有する住宅地取引事例より試算したもので規範性に富む。収益価格は周辺の利用状況を参考に最適なタイプの賃貸マンションを想定して試算した。対象標準地の主たる需要者は自己所有目的の個人富裕層等を中心とし、収益性に着目した投資用での需要は少ない。よって市場性をより的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅等が多い閑静な住宅地域で、自用目的での取引が中心である。比準価格は、市場性を反映した実証的で規範性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映した理論的な価格である。共同住宅としての賃貸需要も存在するが、居住の快適性や資産価値等を重視した自用目的の取引が中心であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白金高輪駅北西方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	114.9 坪 (380 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
標準地の範囲
東	180 m
西	40 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかマンションも見られる優良住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。 (2)一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 621万5,280 円 1平米 188万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 628万1,400 円 1平米 190万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 621万5,280円 1平米 188万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 571万9,380円 1平米 173万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 628万1,400円 1平米 190万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 571万9,380円 1平米 173万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伸び悩みが続く個人所得に反し、金余りはあらゆる資産価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格とも収益力低下においても堅調に推移している。 (2)景気はウィズコロナの下で、緩やかに持ち直している。但し、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクに注視する必要がある。
地域要因
(1)富裕層の個人から人気のある閑静な高級住宅地域で、供給が少ない中、新型コロナウイルス感染症流行の影響は殆ど見られない。 (2)富裕層から根強い人気のある住宅地域で戸建住宅用地、マンション用地とも堅調な需要が認められ、地価は微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	126万4,284 円／平米 417万9,723 円／坪
推定価格 平米 坪	130万9,798 円／平米 433万192 円／坪
標準価格 平米 坪	158万3,794 円／平米 523万6,023 円／坪
査定価格 平米 坪	170万 円／平米 562万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	品川区
地域	東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	136万2,589 円／平米 450万4,719 円／坪
推定価格 平米 坪	141万4,367 円／平米 467万5,897 円／坪
標準価格 平米 坪	192万6,931 円／平米 637万434 円／坪
査定価格 平米 坪	206万 円／平米 681万360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	149万5,759 円／平米 494万4,979 円／坪
推定価格 平米 坪	156万9,081 円／平米 518万7,382 円／坪
標準価格 平米 坪	191万1,183 円／平米 631万8,371 円／坪
査定価格 平米 坪	205万 円／平米 677万7,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	123万5,568 円／平米 408万4,788 円／坪
推定価格 平米 坪	151万2,760 円／平米 500万1,185 円／坪
標準価格 平米 坪	158万4,042 円／平米 523万6,843 円／坪
査定価格 平米 坪	170万 円／平米 562万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	236 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区南麻布１丁目２２５番４８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	177万3,050 円／平米 586万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	176万1,116 円／平米 582万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	210万4,081 円／平米 695万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	225万 円／平米 743万8,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情