路線価 (2023) 東京都港区三田2-35-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 港区東京都港区三田２丁目３５番１
価格時点	2023 年
駅名	赤羽橋駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 542万1,840 円
1平米当たり	1平米 164万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7億4,800万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 681万360 円 1平米 206万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7億4,800万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 681万360 円／坪 1平米 206万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、港区内の中高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、賃貸住宅事業を目的とした不動産事業者、投資家等である。周辺には大使館や大学も見られ、居住環境、利便性に優れる。良好な住宅に対する底堅い需要を背景に、賃貸住宅事業の素地となり得る土地は稀少性を有し、堅調な需要が見られる。画地規模、接道、容積率等により価格に幅があるが、土地取引は７～１０億円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、港区内の三田や高輪、芝等を中心とした中高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、不動産業者、投資家等である。周辺には大使館や大学施設等も見られ、居住環境、利便性に優れた地域である。住宅需要の底堅さを背景に、マンション素地となり得る土地は稀少性を有し都心部では、堅調な需要が見られる。需要の中心となる価格帯は規模や接道条件等により価格にバラツキがあるが、土地のみ取引で７～１２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地における収益性を反映しやや低位に求められた。周辺では収益物件の取引も見られるものの、自己使用目的や居住の快適性、利便性等がより重視され、市場の実勢に着目した価格形成がより支配的であると言える。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例から試算しており市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸建物を想定し賃料収入からアプローチした理論的価格である。対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される傾向が強く比準価格の方がこれら市場の実態をより反映しているものと判断し、本件では比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤羽橋駅南方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅兼駐車場
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のマンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	港区東京都港区三田２丁目３５番１
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には大使館等も見られる中高層共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、旧逓信省跡地（三田１丁目）では大規模なマンション開発計画が進められているが、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)中高層共同住宅等を中心に、大使館や公務員宿舎等も見られる閑静な住宅地域であり近隣地域の地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 717万4,020 円 1平米 217万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 710万7,900 円 1平米 215万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 717万4,020円 1平米 217万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 657万8,940円 1平米 199万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 710万7,900円 1平米 215万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 657万8,940円 1平米 199万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、金融資本市場の変動等不透明感は増しつつあるが、ウィズコロナへの移行もあり、不動産市場は堅調に推移している。 (2)ウィズコロナの下で景気は持ち直しの動きが見られる。物価上昇や金融緩和政策が続く中で地価は全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。稀少性のある居住環境の良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。共同住宅等が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内でほぼ標準的な画地である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。標準的な画地条件である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	226万8,603 円／平米 750万2 円／坪
推定価格 平米 坪	229万8,095 円／平米 759万7,502 円／坪
標準価格 平米 坪	241万9,047 円／平米 799万7,369 円／坪
査定価格 平米 坪	242万 円／平米 800万520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	220 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＷＴＮ（公）０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	183万9,526 円／平米 608万1,473 円／坪
推定価格 平米 坪	185万5,918 円／平米 613万5,665 円／坪
標準価格 平米 坪	214万5,570 円／平米 709万3,254 円／坪
査定価格 平米 坪	215万 円／平米 710万7,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	176万5,950 円／平米 583万8,231 円／坪
推定価格 平米 坪	180万6,567 円／平米 597万2,511 円／坪
標準価格 平米 坪	206万4,648 円／平米 682万5,726 円／坪
査定価格 平米 坪	206万 円／平米 681万360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＭＭ（公）０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	177万3,050 円／平米 586万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	176万1,116 円／平米 582万2,249 円／坪
標準価格 平米 坪	223万4,919 円／平米 738万8,642 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＡＳ（公）０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都港区三田２丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	175万390 円／平米 578万6,789 円／坪
推定価格 平米 坪	194万5,922 円／平米 643万3,218 円／坪
標準価格 平米 坪	223万9,266 円／平米 740万3,013 円／坪
査定価格 平米 坪	224万 円／平米 740万5,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情